Optimisez votre vente immobilière : gagnez plus en vendant moins cher !
Cette déclaration peut sembler surprenante, mais la réalité est que de nombreuses agences immobilières utilisent des grilles tarifaires qui manquent souvent de cohérence. Si le prix de vente de votre appartement se situe à proximité d’un palier de commission, c’est le moment d’être attentif. Laissez-nous vous expliquer.
Les grilles de commissions des agences immobilières sont généralement structurées par palier, comme suit : De 0 à 100 000 €, l’agence prélève une commission de 10%. De 100 000 € à 300 000 €, la commission passe à 9%. Entre 300 000 € et 450 000 €, elle est réduite à 8%. Etc. Au-delà de 1 million d’euros, la commission est fixée à 5%.
Prenons l’exemple du palier à 300 000 € dans notre illustration, et examinons les différences entre les prix nets pour le vendeur et les prix incluant les frais d’agence dans deux scénarios distincts : 1er cas : Lorsque l’appartement est estimé à 299 000 € : Le prix net pour le vendeur s’élève à 299 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 910 €. 2ème cas : Lorsque l’appartement est estimé à 301 000 € : Le prix net pour le vendeur atteint 301 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 080 €.
Dans le deuxième cas, le vendeur bénéficie de 2 000 € supplémentaires, et son bien est affiché à un prix de vente plus abordable. Certes, dans ce cas précis, la différence de prix de vente n’est pas considérable, mais lorsque la valeur du bien est beaucoup plus élevée, ces montants peuvent rapidement s’accumuler. Quelques milliers d’euros de plus peuvent vous permettre de rénover votre cuisine ou d’acquérir un nouveau canapé pour votre futur chez-vous !
Il est donc essentiel de comparer toujours les commissions des agences immobilières et d’ajuster le prix de vente en fonction de l’estimation de votre bien. Gardez également cela à l’esprit lorsque vous recevez des offres pour éviter les désagréments.
Si vous préférez une alternative plus avantageuse, envisagez de faire appel à une agence comme Béa, qui propose un taux de commission fixe de 3% pour tous types de biens. Ainsi, vous ne serez jamais confronté à ces paliers de commission contraignants. Ne laissez pas l’occasion de maximiser vos gains vous échapper !
Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”
On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.
Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.
Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien: - celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés, - celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir - et celles d’un secteur immo à bout de souffle.
Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.
Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :
Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.
🎯 Les secundo-accédants pris en étau
Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.
🔴 Cette mesure pénalise : • 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand. • 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs. • 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.
💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.
❗ Une fausse bonne idée budgétaire
Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :
📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales ! 📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).
🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !
📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces : ✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché. ✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie. ✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.
N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !
À la retraite, chaque euro compte. Avec des revenus souvent en baisse et des dépenses fixes qui pèsent, les propriétaires cherchent des solutions pour améliorer leur niveau de vie. L’échange immobilier définitif s’impose comme une alternative intelligente à la vente classique : moins de frais, plus de simplicité, et la possibilité de dégager du capital pour profiter pleinement de sa retraite.
Le défi financier des jeunes retraités
Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse moyenne de 25 à 30 % des revenus. Pour de nombreux propriétaires, cette réalité rend plus difficile l’entretien d’une grande maison ou le paiement de charges importantes. Pourtant, leur patrimoine immobilier représente une richesse considérable. L’échange immobilier leur permet de transformer ce patrimoine en levier pour améliorer leur quotidien.
L’échange immobilier définitif : une solution économique
Contrairement à une vente suivie d’un nouvel achat, l’échange immobilier définitif présente des avantages financiers immédiats :
Réduction des frais de notaire : les droits de mutation et frais s’appliquent uniquement sur la différence de valeur entre les biens échangés (soulte), et non sur le prix total.
Suppression des frais intermédiaires : pas de prêt relais, pas de frais d’agence si l’échange se fait entre particuliers.
Optimisation fiscale : dans certains cas, l’échange peut permettre d’anticiper une meilleure gestion patrimoniale, notamment en vue d’une succession.
Libérer du capital pour mieux vivre
Échanger une maison familiale trop grande contre un appartement de valeur inférieure permet de dégager une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’autre propriétaire. Cet apport peut ensuite être utilisé pour :
Compléter sa pension de retraite,
Financer des voyages ou des loisirs,
Anticiper des dépenses de santé,
Aider ses enfants ou petits-enfants.
Ainsi, l’échange immobilier devient un moyen concret d’augmenter son pouvoir d’achat tout en simplifiant son cadre de vie.
Une sécurité juridique encadrée
L’échange immobilier n’a rien d’un arrangement informel : il est strictement encadré par le Code civil et doit être validé par un notaire. L’acte d’échange bénéficie des mêmes garanties qu’un acte de vente classique. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) s’appliquent également, assurant transparence et protection aux deux parties.
Conclusion
Pour les retraités propriétaires, l’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est une stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire les frais, d’accéder à un logement plus adapté et, surtout, de dégager de nouvelles ressources financières pour vivre sa retraite avec sérénité et liberté.
Changer de ville sans passer par la double vente–achat ni subir un prêt relais, c’est possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisé un échange immobilier définitif en 90 jours, avec une soulte ajustée, des frais maîtrisés et, surtout, 0 % d’honoraires d’agence. On vous montre les chiffres, avant / après, et le calendrier exact de l’opération.
L’histoire de Camille et Julien
Camille, 34 ans, travaille dans la tech à Paris. Elle rêve de plus d’espace et d’un coût de vie plus doux, cap sur Lyon.
Julien, 38 ans, consultant basé à Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et réduire son temps de trajet. Il vise l’Est parisien.
Après deux semaines de matching sur Béa Immo, leurs besoins s’alignent : chacun veut l’appartement de l’autre et leurs valeurs de biens sont proches.
Les biens avant l’échange
Appartement A (Paris 11e – Philippe Auguste) 2 pièces, 42 m², 5e étage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marché estimée 480 000 €.
Appartement B (Lyon 6e – Foch / Brotteaux) 3 pièces, 68 m², 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marché estimée 420 000 €.
Négociation de la soulte
Écart de valeur : 60 000 €. Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 € à Camille pour compenser la différence.
Le montage choisi
Type d’opération : échange immobilier définitif (transfert réciproque de propriété acté par notaire, avec soulte).
Diagnostics & pièces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriété, PVI de copropriété, PV d’AG… (dossier classique de vente échangé entre parties).
Sécurisation : avant-contrat réciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive d’obtention de financement de la soulte pour Julien, délai standard pour l’acte.
Calendrier (90 jours, porte à porte)
J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. Dépôt des dossiers en étude.
J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crédit classique de 60 000 €).
J+65 : Offre de prêt émise et acceptée par Julien.
J+90 : Acte définitif d’échange et remises de clés synchronisées le même jour.
Les chiffres : avant / après
Hypothèse « classique » (vente puis achat via agence)
Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :
Poste
Camille (Paris → Lyon)
Julien (Lyon → Paris)
Honoraires d’agence (4 % env.)
19 200 €
16 800 €
Prêt relais (3 mois, intérêts & frais estim.)
2 000 €
2 000 €
Double déménagement / garde-meubles
1 200 €
1 500 €
Intérim / location meublée (1 mois)
1 300 €
1 600 €
Total coûts évitables
23 700 €
21 900 €
Dans un schéma « vente + achat », chacun supporte des honoraires d’agence et des coûts de transition. L’échange direct supprime l’agence et compresse la période d’entre-deux (souvent source de prêt relais).
Ce qu’ils ont payé avec l’échange
Poste
Camille
Julien
Émoluments & débours notariés (ordre de grandeur comparable à une vente)
3 000–4 000 €
3 000–4 000 €
Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux selon département)
oui
oui
Financement de la soulte (60 000 €)
—
intérêts limités (offre reçue J+65)
Honoraires d’agence
0 €
0 €
Coûts de transition (relogement, garde-meubles)
0–minimes
0–minimes
Points clés
L’échange n’exonère pas des frais d’acte ni des droits d’enregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrée. Ce qui fait la différence, ce sont les frais évités (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
Le coût financier de la soulte reste maîtrisé grâce à un délai resserré entre avant-contrat et acte (acceptation d’offre à J+65, signature à J+90).
Avant / après : leur quotidien
Camille, avant : 42 m², 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serré. Camille, après : 68 m², 2 chambres, ascenseur, charges maîtrisées à Lyon 6e, mensualité inchangée (pas de gros emprunt additionnel, pas d’intérim locatif).
Julien, avant : 68 m² à Lyon, 2 chambres, déplacements fréquents à Paris. Julien, après : 42 m² à Paris 11e, temps de transport divisé par 2, budget optimisé malgré la soulte (valeur ciblée + DPE correct + absence d’honoraires d’agence).
Pourquoi ça a marché
Proximité de valeur des biens → soulte raisonnable et finançable.
Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
Calendrier verrouillé dès l’avant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
Zéro intermédiaire commercial → négociation plus fluide, économies nettes sur honoraires.
Bonnes pratiques si vous visez un échange Paris ↔ Lyon
Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
Anticipez le financement (crédit pour la soulte, si besoin). Privilégiez un délai de 60–90 jours entre avant-contrat et acte.
Rassemblez tôt les diagnostics et documents de copropriété.
Alignez les dates : l’échange est puissant parce qu’il supprime l’entre-deux.
Tableau récapitulatif des gains financiers
Économie principale
Montant (ordre de grandeur)
Honoraires d’agence évités (Camille + Julien)
~ 36 000 €
Prêt relais évité / réduit
~ 4 000 €
Relogement + garde-meubles
~ 3 600 €
Total économies constatées
≈ 43 000 €
Les frais d’acte et droits d’enregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les économies viennent surtout des intermédiaires et de la transition évitée.
FAQ express
Un échange nécessite-t-il un notaire ? Oui. Il s’agit d’une mutation à titre onéreux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalités et droits afférents.
Peut-on inclure une soulte financée par un prêt immobilier ? Oui, avec une condition suspensive d’obtention de prêt prévue à l’avant-contrat, comme dans une vente classique.
Les frais de notaire sont-ils supprimés ? Non. Ils existent, mais d’autres coûts disparaissent (honoraires d’agence, prêt relais, relogement).
