Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
Avant de vous lancer dans l'aventure de l'échange immobilier définitif, il est essentiel de bien préparer votre bien actuel. Avec les bons réflexes, vous maximiserez vos chances de séduire les acquéreurs potentiels et de valoriser au mieux votre patrimoine. Suivez le guide !
Un bien qui fait envie
Pour donner envie aux autres propriétaires de troquer avec vous, le premier réflexe est de mettre en avant les atouts de votre appartement ou maison. Qu'il s'agisse de travaux de rafraîchissement, de rénovations ou même d'un simple relooking, l'objectif est de faire ressortir le potentiel du bien.
"Refaire une peinture fraîche, changer une vieille moquette défraîchie, rénover la salle de bain ou la cuisine si besoin... Autant de petits travaux qui peuvent booster l'attrait de votre bien" conseille Ludovic Marrocco, expert en échange immobilier.
Effectuer les réparations indispensables
Au-delà des aspects esthétiques, certaines réparations sont indispensables pour faciliter l'échange. "On pense par exemple à la remise aux normes de l'électricité ou du gaz, à la reprise des fuites dans la toiture ou les canalisations" détaille Ludovic Marrocco.
Ces points ne sont pas des travaux de confort mais de réelles obligations pour pouvoir échanger dans les règles de l'art. Mieux vaut s'y atteler en amont.
Un dossier complet et à jour
Toute transaction immobilière, même par échange, nécessite une paperasserie bien spécifique. Pour éviter les mauvaises surprises de dernière minute, constituez dès maintenant un dossier à jour comprenant :
Un dossier complet lèvera d'éventuels freins et facilitera la finalisation de l'échange.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il peut aussi être judicieux de bien "mettre en scène" votre appartement ou maison.
"On pense par exemple à effectuer un sérieux ménage, ranger les affaires encombrantes, dégager les accès et points de passage" liste Ludovic Marrocco. Vous pouvez également prévoir quelques accessoires déco pour un peu plus de chaleur et de vie.
Dernier point, mais non des moindres : prévoyez de belles photos, voire une visite virtuelle à 360°, ainsi qu’une description détaillée et soignée.Pour un premier contact qui donne envie !
Avec un bien bien préparé et mis en valeur, vous optimisez grandement vos chances de trouver la perle rare à échanger. Et de démarrer votre nouvelle vie immobilière du bon pied !
Introduction : un marché immobilier en pleine mutation
En 2025, acheter une maison en France n’est plus seulement une affaire de visites et de négociations. Le marché a changé. Les prix se stabilisent dans certaines zones, reculent encore dans d’autres, et les taux d’intérêt, bien qu’en baisse par rapport à 2023-2024, restent un frein pour beaucoup d’acquéreurs. Résultat : des délais plus longs pour vendre et acheter, des prêts relais coûteux… et parfois des projets qui tombent à l’eau.
Pourtant, il existe une méthode que peu de gens connaissent, mais qui peut transformer complètement votre projet immobilier : l’échange immobilier définitif. Et si, au lieu de vendre pour acheter, vous échangiez directement votre maison contre celle qui vous plaît ?
1. Pourquoi acheter une maison est devenu plus complexe
Avant de parler de l’échange, il faut comprendre pourquoi la transaction immobilière classique est devenue plus contraignante.
a) Des délais de vente qui s’allongent
En moyenne, il faut entre 90 et 120 jours pour vendre une maison en France, parfois plus dans les zones rurales. Chaque mois qui passe coûte cher : remboursements du prêt actuel, entretien du bien, charges, impôts.
b) Le poids du prêt relais
Pour acheter avant de vendre, la solution traditionnelle est le prêt relais. Mais il cumule :
Intérêts souvent plus élevés que les prêts classiques
Obligation de vendre dans un délai limité
Pression psychologique et financière
c) Des frais qui grimpent
Entre les frais d’agence, de notaire, de déménagement et les éventuels travaux, la facture grimpe vite. Beaucoup de propriétaires perdent plusieurs milliers d’euros rien qu’en cumulant double frais de notaire (vente + achat).
2. L’échange immobilier : une solution qui change la donne
L’échange immobilier définitif est un contrat dans lequel deux propriétaires s’échangent la propriété de leurs biens, avec ou sans compensation financière (soulte). Il est encadré par le Code civil, articles 1702 à 1707, et doit être validé par un notaire.
Concrètement :
Vous trouvez un propriétaire qui souhaite quitter sa maison… pour une maison comme la vôtre.
Vous évaluez vos biens respectifs.
Si l’un vaut plus cher, une soulte compense la différence.
Vous signez un seul acte notarié et devenez chacun propriétaire du bien de l’autre.
📌 Avantage clé : pas de prêt relais, pas de mise en vente publique, pas de double frais de notaire.
3. Comparatif : vente classique vs échange immobilier
Critère
Vente + Achat classique
Échange immobilier
Nombre d’actes notariés
2
1
Droits de mutation
Sur 100% des prix
Sur le bien le plus cher
Délai moyen
3 à 12 mois
1 à 3 mois
Risque de prêt relais
Oui
Non
Frais d’agence
Oui (souvent)
Non (direct propriétaire)
4. Exemple concret : comment acheter une maison par échange
Scénario réel inspiré de Béa Immo
Famille A : maison de 110 m² à Saint-Nazaire, valeur 350 000 €
Famille B : maison de 95 m² à Nantes, valeur 370 000 € Les deux familles veulent changer :
Les A souhaitent se rapprocher de Nantes pour le travail.
Les B veulent plus grand et un jardin, en périphérie.
💡 Solution : Échange immobilier avec soulte de 20 000 € versée par la famille A à la famille B. Résultat :
Chacun a sa nouvelle maison en moins de 2 mois
Pas de frais d’agence
Droits de mutation calculés sur 370 000 € au lieu de 720 000 € cumulés.
5. Les avantages financiers de l’échange pour acheter une maison
a) Réduction des frais de notaire
Dans un achat classique, vous payez des frais sur le prix total d’achat. En échange, les frais s’appliquent uniquement sur la valeur du bien le plus élevé.
b) Pas de prêt relais
Vous devenez propriétaire du nouveau bien en même temps que vous cédez l’ancien. Pas de double remboursement, pas de risque de vendre à perte par urgence.
c) Moins de frais annexes
Pas de publicité de vente, pas de visites multiples, pas d’honoraires d’agence (si échange direct).
6. Les étapes pour acheter une maison par échange
Évaluer votre maison avec un professionnel (ou plusieurs pour croiser les estimations)
Chercher un bien équivalent sur les plateformes spécialisées comme Béa Immo
Entrer en contact avec le propriétaire pour vérifier la compatibilité des projets
Négocier la soulte si nécessaire
Signer un compromis d’échange chez le notaire
Finaliser l’acte authentique et déménager
7. Les points de vigilance
Estimation juste : une surévaluation ou sous-évaluation bloque l’accord.
Prêts existants : si un crédit est en cours, il faudra l’accord de la banque.
Diagnostics : les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb…).
Fiscalité : en cas de soulte, elle est soumise aux droits de mutation.
8. Témoignages : “Nous avons échangé notre maison et économisé 12 000 €”
“Nous pensions vendre notre maison à Pornic pour acheter à Nantes. Après 4 mois sans acheteur, nous avons découvert Béa Immo. En un mois, nous avons trouvé une famille qui cherchait l’inverse. L’échange nous a permis d’éviter les frais d’agence et de réduire nos frais de notaire. En prime, pas de prêt relais !” — Céline et Marc, 42 et 45 ans.
Conclusion : une opportunité encore trop méconnue
Acheter une maison en 2025 ne rime plus forcément avec vente longue et prêt relais. L’échange immobilier est une alternative légale, sécurisée et financièrement avantageuse. Pour ceux qui savent où chercher, c’est souvent le chemin le plus court vers la maison idéale.
Acheter un nouveau logement alors que l’ancien n’est pas encore vendu n’oblige pas forcément à passer par un prêt relais. D’autres leviers existent pour fluidifier la transition : le prêt achat-revente, le prêt hypothécaire — avec un PHC pensé pour les seniors — et la vente avec faculté de rachat (vente à réméré). Ils peuvent, selon les cas, avancer jusqu’à 70 % du prix de vente estimé tout en évitant d’avoir à rembourser immédiatement le capital du crédit en cours. Voici notre guide comparatif, clair et franc, pour choisir la piste la plus pertinente selon votre situation.
L’essentiel en un coup d’œil
Solution
Principe
Trésorerie disponible
Remboursement pendant la transition
Coûts typiques
Public visé
Prêt achat-revente
La banque rachète votre prêt en cours, le fusionne avec le nouveau et vous avance une partie du prix de vente attendu.
Jusqu’à ~70 % du prix de vente estimé
Une seule mensualité (nouveau prêt “mixte”), intérêts sur la part avancée
Intérêts du prêt global, frais de garantie, frais de dossier
Ménages qui remboursent encore un emprunt et veulent une mensualité unique
Prêt hypothécaire (dont PHC pour seniors)
Vous empruntez en donnant une hypothèque sur un bien déjà détenu, sans assurance classique si profil senior/risqué.
Variable selon valeur du bien et taux de LTV
Mensualités d’un prêt adossé au bien hypothéqué
Intérêts + frais de garantie + éventuelle caution
Propriétaires aux revenus stables ; seniors via PHC pour limiter l’exigence d’assurance
Vente avec faculté de rachat (“réméré”)
Vous vendez le bien à un investisseur, avec droit prioritaire pour le racheter plus tard à un prix convenu.
Liquidités immédiates (souvent 50–70 % de la valeur)
Indemnité d’occupation au lieu de mensualités de prêt
Frais notariés (vente + rachat), indemnité d’occupation, marge de rachat
Profils en tension de trésorerie/incidents bancaires, besoin d’un coup de frein temporaire
1) Le prêt achat-revente : acheter et vendre en “une seule histoire”
Pourquoi c’est malin Si vous remboursez encore un crédit, le prêt achat-revente regroupe l’ancien et le nouveau en un seul prêt. Vous ne jonglez pas entre un crédit historique + un relais : vous alignez une mensualité unique, plus lisible pour votre budget. La banque peut vous avancer ~70 % du prix de vente pressenti de votre bien actuel, sans retrancher le capital restant dû. Résultat : vous achetez plus sereinement, la vente finale venant solder l’avance et recalibrer votre prêt de long terme.
À surveiller
La durée d’écoulement du bien : plus la vente tarde, plus la part “avance” coûte.
L’estimation du bien : une surestimation entraîne un écart à combler à la vente.
Les frais : dossier, garantie (hypothèque/caution), intérêts sur la période de transition.
Pour qui ? Couples/familles déjà endettés par un premier prêt, au projet d’achat ferme, dans un marché où la revente est plausible sous 6–12 mois.
2) Le prêt hypothécaire, et le cas particulier du PHC pour les seniors
Le standard Vous possédez un bien (résidence principale ou secondaire) et sollicitez un nouveau crédit garanti par hypothèque. Le montant prêté s’ajuste à la valeur du bien et à votre capacité de remboursement. C’est un levier puissant pour dégager des liquidités ou financer l’achat avant revente, y compris si l’assurance emprunteur standard est difficile à obtenir.
Le PHC (Prêt Hypothécaire Cautionné) pour seniors Pensé pour les emprunteurs âgés ou aux contraintes d’assurance, il substitue la garantie réelle (hypothèque + mécanismes de caution) à une assurance coûteuse voire refusée. Concrètement, on monétise une partie de la valeur du bien, avec une analyse stricte de la quotité (LTV), des revenus et du reste à vivre.
À surveiller
Frais de garantie (hypothèque, mainlevée), frais de dossier.
Taux potentiellement plus élevés qu’un prêt “classique” ultra-sécurisé.
Discipline budgétaire : c’est un vrai crédit avec des mensualités.
Pour qui ? Propriétaires patrimoniaux ; seniors pour qui l’assurance standard est un frein, mais qui disposent d’un actif immobilier solide.
3) La vente avec faculté de rachat (réméré) : une respiration, pas un sprint
Le principe Vous vendez votre bien à un investisseur tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un délai (souvent 12 à 60 mois). Vous recevez des liquidités immédiates et demeurez occupant via une indemnité. Le jour où vos finances se rétablissent (revente d’un autre bien, refinancement, retour à l’emploi…), vous rachetez au prix convenu (prix initial + prime de rachat).
À surveiller
Coût global significatif (double passage chez le notaire, indemnité d’occupation, prime de rachat).
Discipline impérative : sans rachat à temps, vous perdez définitivement le bien.
Vérifier l’encadrement juridique (clauses, délais, prix de rachat) et sélectionner un opérateur sérieux.
Pour qui ? Propriétaires en tension de trésorerie (retard d’échéances, fichage bancaire, dettes pressantes) ayant une perspective crédible de redressement sous 1 à 5 ans.
Quel est votre meilleur choix ? Notre grille de décision Béa Immo
Vous remboursez encore un prêt et votre bien est vendable en < 12 mois → Prêt achat-revente.
Vous avez un bien peu ou pas grevé et des revenus réguliers → Prêt hypothécaire (et PHC si vous êtes senior/assurabilité limitée).
Vous avez besoin de cash immédiat et devez stopper une spirale (découvert, incidents, saisies) → Vente avec faculté de rachat, à manier avec un notaire et des garde-fous.
Combien ça coûte ? (ordre de grandeur pédagogique)
Prêt achat-revente : taux voisin d’un crédit immo classique sur la part long terme ; intérêts intercalaires sur la part “avance” jusqu’à la vente ; frais de dossier et de garantie.
Prêt hypothécaire / PHC : taux du crédit + frais d’hypothèque (inscription + mainlevée) ou caution ; coûts d’évaluation.
Réméré : frais de vente chez notaire + indemnité d’occupation mensuelle + prime de rachat convenue, plus frais de rachat si vous exercez l’option.
Chez Béa Immo, nous conseillons de simuler le coût total sur 12–24 mois (y compris tous frais) et de comparer au scénario “attendre de vendre puis acheter”. La bonne option est celle qui minimise le coût total tout en sécurisant votre calendrier de vie (écoles, mutation, délai de préavis, etc.).
Exemples rapides
Famille avec prêt en cours (reste 110 000 €), maison estimée 300 000 € : achat-revente avec avance ~210 000 € (70 %) pour boucler l’apport sans gérer deux mensualités.
Couple de retraités propriétaires d’un appartement estimé 400 000 € : PHC pour financer l’acquisition d’un pied-à-terre et des travaux, sans sur-assurance coûteuse, grâce à l’hypothèque.
Entrepreneur en difficulté temporaire : réméré pour éviter la vente à perte, retrouver de l’air pendant 18 mois, puis rachat une fois l’activité redressée.
Conseils pratiques Béa Immo
Faites estimer votre bien par deux à trois professionnels pour fiabiliser la base des 70 %.
Anticipez le calendrier (compromis, conditions suspensives, déménagement) pour limiter la durée de l’avance.
Simulez le Taux d’Effort (endettement) avec et sans fusion des prêts.
Demandez des offres détaillées : taux, frais, modalités de remboursement anticipé, pénalités éventuelles.
Entourez-vous d’un notaire en cas de réméré et vérifiez précisément les clauses de rachat (délais, prix, charges).
FAQ express
Peut-on vraiment obtenir ~70 % du prix attendu ? Oui, à titre indicatif et sous réserve d’estimation et de politique de la banque. Le taux exact dépendra de votre dossier et du marché local.
Le PHC remplace-t-il l’assurance emprunteur ? Il ne la “remplace” pas au sens strict ; il réduit souvent l’exigence d’assurance en s’appuyant sur la garantie réelle du bien pour sécuriser le prêteur, ce qui est favorable aux seniors.
La vente avec faculté de rachat est-elle risquée ? Elle est encadrée mais coûteuse ; le risque majeur est de ne pas racheter à temps. D’où l’importance d’un calendrier crédible et d’un notaire attentif.
