Prêt relais en 2025 : fonctionnement, coûts, pièges à éviter… et l’alternative qui supprime le relais
Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %. Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Formes :
Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).
Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
Montant du relais
Taux
Mensualité d’intérêts
Coût total 6 mois
12 mois
18 mois
24 mois
150 000 €
2,95 %
368,75 €
2 212,50 €
4 425,00 €
6 637,50 €
8 850,00 €
150 000 €
3,20 %
400,00 €
2 400,00 €
4 800,00 €
7 200,00 €
9 600,00 €
150 000 €
3,40 %
425,00 €
2 550,00 €
5 100,00 €
7 650,00 €
10 200,00 €
150 000 €
3,75 %
468,75 €
2 812,50 €
5 625,00 €
8 437,50 €
11 250,00 €
200 000 €
2,95 %
491,67 €
2 950,00 €
5 900,00 €
8 850,00 €
11 800,00 €
200 000 €
3,20 %
533,33 €
3 200,00 €
6 400,00 €
9 600,00 €
12 800,00 €
200 000 €
3,40 %
566,67 €
3 400,00 €
6 800,00 €
10 200,00 €
13 600,00 €
200 000 €
3,75 %
625,00 €
3 750,00 €
7 500,00 €
11 250,00 €
15 000,00 €
300 000 €
2,95 %
737,50 €
4 425,00 €
8 850,00 €
13 275,00 €
17 700,00 €
300 000 €
3,20 %
800,00 €
4 800,00 €
9 600,00 €
14 400,00 €
19 200,00 €
300 000 €
3,40 %
850,00 €
5 100,00 €
10 200,00 €
15 300,00 €
20 400,00 €
300 000 €
3,75 %
937,50 €
5 625,00 €
11 250,00 €
16 875,00 €
22 500,00 €
Autres frais à prévoir
Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).
Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)
Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)
Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.
Les risques en 2025 (et comment les limiter)
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.
Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais
Vente longue
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Prêt achat-revente « packagé »
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Check-list express pour négocier votre prêt relais
Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.
FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ? Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ? 24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ? Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ? Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ? L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.
Le contexte légal
Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.
Les défis pour les propriétaires
Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.
L’échange immobilier : une alternative gagnante
Éviter la décote
Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.
Pas de travaux imposés
L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.
Transaction rapide et synchronisée
Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.
Étapes pour échanger une passoire thermique
Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
Signer un compromis d’échange chez le notaire.
Finaliser la transaction et emménager.
Témoignage
« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes
FAQ
1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ? Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.
2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ? Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.
3. Est-ce intéressant fiscalement ? Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.
À l’approche ou au début de la retraite, beaucoup de propriétaires rêvent de changer de cadre de vie. Quitter une maison devenue trop grande pour profiter d’un pied-à-terre en bord de mer est un projet récurrent. L’échange immobilier définitif permet de concrétiser ce rêve sans passer par les lourdeurs d’une vente classique. Découvrons pourquoi cette solution séduit de plus en plus de retraités.
Le rêve d’un nouveau cadre de vie
La retraite est souvent l’occasion de repenser son mode de vie. Après des années consacrées à la vie professionnelle et familiale, nombreux sont les retraités qui souhaitent se rapprocher de la mer ou d’une région ensoleillée. L’idée : troquer une maison familiale, parfois trop grande et coûteuse, contre un appartement ou une petite maison dans une station balnéaire.
Mais réaliser ce changement peut sembler complexe : vendre sa maison, trouver un nouvel acheteur, acheter un nouveau bien, gérer les frais et les délais… L’échange immobilier apporte une réponse simple et directe à ces freins.
Les avantages financiers de l’échange immobilier
Au-delà du rêve de vivre au bord de l’eau, l’échange immobilier définitif offre des avantages économiques non négligeables :
Moins de frais de notaire : ils sont calculés uniquement sur la différence de valeur entre les biens, et non sur le prix total.
Pas de prêt relais : l’échange est simultané, ce qui évite d’assumer deux logements en même temps.
Un projet sécurisé : l’acte est signé chez un notaire, garantissant la même protection qu’une vente classique.
Choisir un logement adapté à sa retraite
Passer de la maison familiale à un appartement en bord de mer, c’est aussi anticiper ses besoins futurs :
Accéder à un logement plus petit, plus facile à entretenir,
Profiter d’un cadre de vie agréable et stimulant,
Se rapprocher des commerces, des transports et des services médicaux,
Réduire ses charges et simplifier son quotidien.
Ainsi, l’échange immobilier permet non seulement de réaliser un rêve, mais aussi de préparer une retraite plus confortable et sereine.
Où envisager un pied-à-terre en bord de mer ?
Les retraités privilégient souvent :
La côte Atlantique (La Baule, Arcachon, Biarritz),
La Méditerranée (Nice, Sète, Toulon),
Les petites stations balnéaires familiales, plus abordables mais tout aussi attractives.
Grâce aux plateformes d’échange immobilier comme Béa Immo, il est possible de trouver facilement un propriétaire prêt à échanger son bien pour concrétiser ce nouveau projet de vie.
Conclusion
L’échange immobilier définitif permet aux retraités de donner une nouvelle dimension à leur retraite : quitter la maison familiale pour s’installer au bord de la mer, tout en simplifiant la transaction et en réduisant les frais. Une solution idéale pour transformer un rêve en réalité, sans les contraintes d’une vente traditionnelle.
À Paris, acheter un nouvel appartement implique souvent de vendre l’ancien. Et si vous pouviez faire les deux en une seule opération, réduire vos frais de notaire et éviter le prêt relais ? C’est exactement ce que permet l’échange immobilier définitif, un système encore peu connu… mais que Béa Immo rend simple, rapide et sécurisé.
Paris : un marché exigeant et coûteux
En 2025, le prix moyen au m² à Paris est autour de 10 000 €, avec des variations extrêmes :
Plus de 15 000 € dans le 6ᵉ ou le 7ᵉ.
Environ 7 500 € à Belleville ou dans certaines parties du 19ᵉ.
Changer d’appartement dans la capitale, c’est donc :
Vendre à un bon prix pour financer le nouvel achat.
Acheter rapidement avant qu’un autre ne vous devance.
Gérer les délais et les frais sans y laisser trop d’économies.
Le problème ? Le parcours classique impose souvent deux actes notariés, deux séries de frais et, dans bien des cas, un prêt relais stressant et coûteux.
L’échange immobilier définitif : une solution efficace
Comment ça marche ?
L’échange immobilier définitif consiste pour deux propriétaires à échanger leurs biens lors d’un acte notarié unique. Si l’un des biens a plus de valeur, l’acquéreur du bien le plus cher verse à l’autre une soulte pour compenser la différence.
Les avantages clés
Un seul acte : vente et achat en une seule signature.
Frais de notaire réduits :
1 % sur le bien le plus cher
5 % sur le moins cher
6,3 % sur la soulte
Jusqu’à 60 % d’économies par rapport à une transaction classique.
Pas de prêt relais : vous ne financez que la différence entre les deux biens.
Délais raccourcis : la transaction peut se conclure en 1 à 3 mois.
Exemple concret à Paris
Vous possédez un appartement de 2 pièces aux Batignolles estimé à 600 000 € et souhaitez acquérir un 3 pièces à Nation à 750 000 €.
Vente/achat classique :
Frais de notaire sur le bien vendu : ~ 48 000 €
Frais de notaire sur le bien acheté : ~ 53 000 €
Total : environ 101 000 €
Échange immobilier définitif :
5 % sur le bien le moins cher : 30 000 €
1 % sur le bien le plus cher : 7 500 €
6,3 % sur la soulte (150 000 €) : 9 450 €
Total : 46 950 € Économie : 54 050 € à partager entre les deux parties.
Pourquoi passer par Béa Immo ?
L’échange immobilier est légal et encadré, mais il reste rare et demande :
De trouver un propriétaire dont le bien correspond à vos critères et qui cherche le vôtre.
De sécuriser la transaction sur le plan juridique et financier.
Béa Immo facilite tout le processus :
Réseau exclusif : tous les membres sont ouverts à l’échange.
Recherche ciblée : algorithme qui croise vos critères avec ceux des autres propriétaires.
Accompagnement complet : de la mise en relation à la signature notariale.
Conseils juridiques pour optimiser la fiscalité et les conditions de l’échange.
Les situations idéales pour un échange à Paris
Changement de quartier : famille du 15ᵉ cherchant plus grand à Nation, couple de Nation cherchant plus central.
Montée en gamme : jeune actif quittant Belleville pour un appartement plus spacieux dans le 11ᵉ.
Réduction de surface : seniors troquant un grand appartement à Montparnasse contre un pied-à-terre dans le Marais.
Conclusion : un gain de temps, d’argent et de sérénité
Dans un marché aussi compétitif que Paris, l’échange immobilier définitif permet de réunir en une seule opération ce que le parcours classique sépare. Avec Béa Immo, cette stratégie devient non seulement possible, mais fluide et sécurisée. Vous gagnez du temps, réduisez vos frais, et évitez les risques liés au prêt relais.
Changer d’appartement à Paris sans stress ? L’échange immobilier est la clé.
