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Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand

Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.

Plus petit, pour une nouvelle étape de vie

De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.

Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.

Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier

À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).

L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre

Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.

Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.

De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.

Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.

L’échange immobilier, une réponse d’avenir

Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.

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Acheter une maison en 2025 : et si vous l’échangiez plutôt ?

Introduction : un marché immobilier en pleine mutation

En 2025, acheter une maison en France n’est plus seulement une affaire de visites et de négociations. Le marché a changé.
Les prix se stabilisent dans certaines zones, reculent encore dans d’autres, et les taux d’intérêt, bien qu’en baisse par rapport à 2023-2024, restent un frein pour beaucoup d’acquéreurs.
Résultat : des délais plus longs pour vendre et acheter, des prêts relais coûteux… et parfois des projets qui tombent à l’eau.

Pourtant, il existe une méthode que peu de gens connaissent, mais qui peut transformer complètement votre projet immobilier : l’échange immobilier définitif.
Et si, au lieu de vendre pour acheter, vous échangiez directement votre maison contre celle qui vous plaît ?

1. Pourquoi acheter une maison est devenu plus complexe

Avant de parler de l’échange, il faut comprendre pourquoi la transaction immobilière classique est devenue plus contraignante.

a) Des délais de vente qui s’allongent

En moyenne, il faut entre 90 et 120 jours pour vendre une maison en France, parfois plus dans les zones rurales.
Chaque mois qui passe coûte cher : remboursements du prêt actuel, entretien du bien, charges, impôts.

b) Le poids du prêt relais

Pour acheter avant de vendre, la solution traditionnelle est le prêt relais. Mais il cumule :

  • Intérêts souvent plus élevés que les prêts classiques
  • Obligation de vendre dans un délai limité
  • Pression psychologique et financière

c) Des frais qui grimpent

Entre les frais d’agence, de notaire, de déménagement et les éventuels travaux, la facture grimpe vite.
Beaucoup de propriétaires perdent plusieurs milliers d’euros rien qu’en cumulant double frais de notaire (vente + achat).

2. L’échange immobilier : une solution qui change la donne

L’échange immobilier définitif est un contrat dans lequel deux propriétaires s’échangent la propriété de leurs biens, avec ou sans compensation financière (soulte).
Il est encadré par le Code civil, articles 1702 à 1707, et doit être validé par un notaire.

Concrètement :

  • Vous trouvez un propriétaire qui souhaite quitter sa maison… pour une maison comme la vôtre.
  • Vous évaluez vos biens respectifs.
  • Si l’un vaut plus cher, une soulte compense la différence.
  • Vous signez un seul acte notarié et devenez chacun propriétaire du bien de l’autre.

📌 Avantage clé : pas de prêt relais, pas de mise en vente publique, pas de double frais de notaire.

3. Comparatif : vente classique vs échange immobilier

CritèreVente + Achat classiqueÉchange immobilier
Nombre d’actes notariés21
Droits de mutationSur 100% des prixSur le bien le plus cher
Délai moyen3 à 12 mois1 à 3 mois
Risque de prêt relaisOuiNon
Frais d’agenceOui (souvent)Non (direct propriétaire)

4. Exemple concret : comment acheter une maison par échange

Scénario réel inspiré de Béa Immo

  • Famille A : maison de 110 m² à Saint-Nazaire, valeur 350 000 €
  • Famille B : maison de 95 m² à Nantes, valeur 370 000 €
    Les deux familles veulent changer :
  • Les A souhaitent se rapprocher de Nantes pour le travail.
  • Les B veulent plus grand et un jardin, en périphérie.

💡 Solution : Échange immobilier avec soulte de 20 000 € versée par la famille A à la famille B.
Résultat :

  • Chacun a sa nouvelle maison en moins de 2 mois
  • Pas de frais d’agence
  • Droits de mutation calculés sur 370 000 € au lieu de 720 000 € cumulés.

5. Les avantages financiers de l’échange pour acheter une maison

a) Réduction des frais de notaire

Dans un achat classique, vous payez des frais sur le prix total d’achat.
En échange, les frais s’appliquent uniquement sur la valeur du bien le plus élevé.

b) Pas de prêt relais

Vous devenez propriétaire du nouveau bien en même temps que vous cédez l’ancien.
Pas de double remboursement, pas de risque de vendre à perte par urgence.

c) Moins de frais annexes

Pas de publicité de vente, pas de visites multiples, pas d’honoraires d’agence (si échange direct).

6. Les étapes pour acheter une maison par échange

  1. Évaluer votre maison avec un professionnel (ou plusieurs pour croiser les estimations)
  2. Chercher un bien équivalent sur les plateformes spécialisées comme Béa Immo
  3. Entrer en contact avec le propriétaire pour vérifier la compatibilité des projets
  4. Négocier la soulte si nécessaire
  5. Signer un compromis d’échange chez le notaire
  6. Finaliser l’acte authentique et déménager

7. Les points de vigilance

  • Estimation juste : une surévaluation ou sous-évaluation bloque l’accord.
  • Prêts existants : si un crédit est en cours, il faudra l’accord de la banque.
  • Diagnostics : les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb…).
  • Fiscalité : en cas de soulte, elle est soumise aux droits de mutation.

8. Témoignages : “Nous avons échangé notre maison et économisé 12 000 €”

“Nous pensions vendre notre maison à Pornic pour acheter à Nantes. Après 4 mois sans acheteur, nous avons découvert Béa Immo. En un mois, nous avons trouvé une famille qui cherchait l’inverse. L’échange nous a permis d’éviter les frais d’agence et de réduire nos frais de notaire. En prime, pas de prêt relais !” — Céline et Marc, 42 et 45 ans.

Conclusion : une opportunité encore trop méconnue

Acheter une maison en 2025 ne rime plus forcément avec vente longue et prêt relais.
L’échange immobilier est une alternative légale, sécurisée et financièrement avantageuse.
Pour ceux qui savent où chercher, c’est souvent le chemin le plus court vers la maison idéale.

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🚨 Pourquoi Béa s’oppose à la hausse des droits de mutation, alors même que cela favorise le marché de l’échange immobilier définitif ? 🏡💸

Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”

On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.

Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien:
- celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés,
- celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
- et celles d’un secteur immo à bout de souffle.

Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.



Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.

🎯 Les secundo-accédants pris en étau

Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.


🔴 Cette mesure pénalise :
• 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
• 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
• 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.

💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idée budgétaire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).


🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !

📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché.
✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie.
✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.

N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !

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Investisseur : arbitrer son parc locatif plus vite grâce à l’échange immobilier

Un investisseur particulier raisonne en usage et en rendement : emplacement, vacance, charges, travaux, DPE, perspectives. Le chemin classique « vendre puis racheter » multiplie délais, coûts et incertitudes — parfois au prix d’un prêt relais. L’échange immobilier définitif aligne deux projets miroirs (ex. studio excentré ↔ T2 mieux situé), équilibre la différence par une soulte, et se signe par un acte unique chez le notaire. Résultat : arbitrage accéléré, capex prévisible, logistique maîtrisée.

Pourquoi l’échange parle aux investisseurs

  • Time-to-close réduit : matching de besoins, date unique, un seul déménagement.
  • Équité par la soulte : on négocie la valeur d’usage (emplacement, DPE, travaux), pas un rabais défensif.
  • Lisibilité financière : possibilité de financer la soulte comme un achat classique, sans intérêts de relais.
  • Capex/opex cadrés : on intègre le panier travaux et les charges dans la discussion, dès l’avant-contrat.
  • Sortie d’impasse : actifs à vacance élevée, DPE faible, copro exigeante… on bascule vers un bien plus liquide.

Trois scénarios d’arbitrage typiques

  • Studio excentré → T2 bien connecté : moins de vacance, meilleure profondeur de marché, cible locative élargie.
  • T3 énergivore → T2/T3 sobre : DPE amélioré, charges stables, attractivité long terme.
  • RDC bruyant → étage calme : revalorisation à la relocation, churn locataire réduit.

Méthode en 5 étapes (investisseur)

  1. Diagnostiquer l’actif sortant : vacance, DPE, charges, travaux différés.
  2. Cibler l’actif entrant : micro-localisation, flux de demande, copro saine, DPE.
  3. Publier & matcher : usage ↔ usage, mêmes horizons de calendrier.
  4. Chiffrer la soulte : 2–3 scénarios selon DPE/travaux/calendrier.
  5. Acte unique : conditions suspensives, pièces copro, diagnostics, remise des clés coordonnée.

Tableau : séquentiel vs échange (focus investisseur)

SujetVendre puis racheterÉchange immobilier
Délais2 transactions1 acte
FinancementSouvent prêt relaisSoulte finançable
FrictionsDouble logistique, re-négociationMatching d’usages, calendrier unique
RendementVacance plus longue possibleRelocation plus rapide sur actif entrant
NégociationRabais / surenchèreÉquité par soulte / panier travaux

Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

  • Actif A : studio 22 m², périphérie, DPE E, vacance élevée — valeur cible 150 000 €.
  • Actif B : T2 35 m², quartier bien connecté, DPE C — valeur cible 205 000 €.
  • Différence brute : 55 000 € → soulte à verser par l’investisseur qui prend B.
  • Panier travaux A estimé pour l’autre partie : 12–15 k€ (rafraîchissement + menuiseries).
  • Soulte discutée : 50–53 k€ selon travaux/calendrier.
  • Bénéfice : portefeuille repositionné sur un actif plus liquide, relocation accélérée.

Check-list d’arbitrage

  • Données locatives : loyers récents, vacance, turn-over, impayés éventuels.
  • Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés, budget prévisionnel.
  • DPE & charges : factures type, menuiseries, chauffage, ventilation.
  • Travaux : chiffrage synthétique (3–5 postes) pour cadrer la soulte.
  • Calendrier : fenêtre de signature, disponibilité pour l’état des lieux, relogement locataire si nécessaire.

Échange et locataires en place : points d’attention

  • Baux & préavis : vérifier les délais légaux et informer en amont.
  • État des lieux : planifier selon la date d’acte ; distinguer reprise propriétaire/relocation.
  • Clauses : intégrer au besoin une occupation différée si travaux ou relocation prévue.

Questions fréquentes

La soulte dégrade-t-elle ma trésorerie ?
Elle se finance comme un achat classique. Le gain vient de la réallocation vers un actif mieux placé et plus liquide.

Puis-je échanger un bien loué ?
Oui, en respectant les droits du locataire et le calendrier. Les clauses d’occupation peuvent être intégrées.

Et si l’actif entrant nécessite des travaux ?
Chiffrez un panier travaux et intégrez-le dans la soulte pour garder un capex maîtrisé.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque signée par acte authentique unique, diagnostics et pièces de copro de part et d’autre.

Prêt à repositionner votre parc sans vous enliser dans deux transactions ? Publiez l’actif à céder, ciblez l’actif à acquérir, calibrez la soulte, signez une fois, et accélérez votre stratégie.

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