fbpx
Télécharger l'app

Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand

Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.

Plus petit, pour une nouvelle étape de vie

De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.

Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.

Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier

À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).

L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre

Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.

Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.

De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.

Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.

L’échange immobilier, une réponse d’avenir

Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.

À lire aussi

Échange immobilier : l’alternative au prêt relais (simple, sûre et souvent moins chère)

Le prêt relais dépanne quand on achète avant d’avoir vendu… mais il ajoute des intérêts, de la pression et un risque de calendrier. Il existe pourtant une voie plus directe et plus prévisible : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique. Résultat : pas de relais, un seul déménagement, et souvent un coût total plus doux que deux transactions successives. Voici comment raisonner, chiffrer et décider.

Pourquoi remplacer le prêt relais par l’échange

  • Un seul acte authentique : on évite la mécanique “j’achète avec relais puis je vends”.
  • Moins d’aléas financiers : pas d’intérêts intercalaires ni d’échéance à rallonge.
  • Calendrier sécurisé : les deux parties signent à la même date, déménagent une fois.
  • Négociation constructive : la soulte ajustée entre parties remplace le levier bancaire du relais.
  • Lisibilité des coûts : selon la configuration, l’échange permet d’optimiser les frais par rapport au cumul achat+vente classique.

Le mécanisme en 5 étapes

  1. Publication de votre bien et de vos critères cibles (quartiers, surfaces, DPE, copropriété).
  2. Matching : mise en relation avec des propriétaires ayant un besoin symétrique au vôtre.
  3. Visites croisées et accord de principe.
  4. Équilibre de valeur : chiffrage de la soulte (si les biens ne valent pas la même chose).
  5. Signature unique chez le notaire (pièces, diagnostics, clauses usuelles) et remise des clés synchronisée.

Prêt relais vs échange : tableau décisionnel

SujetPrêt relais (acheter avant de vendre)Échange immobilier (acte unique)
FinancementCrédit relais + intérêts intercalairesSoulte négociée entre les parties
Risque calendrierVendre dans le délai du relaisDate unique coordonnée entre les deux propriétaires
DéménagementSouvent deux tempsUn seul déménagement
ComplexitéDeux opérations + relais à piloterUne opération structurée avec notaire
Pression sur le prixTentation de brader pour solder le relaisSoulte pour équilibrer sans casser les prix
Coût globalRelais + deux actes + frais associésFrais potentiellement optimisés selon les cas

Mini-simulation : soulte vs intérêts intercalaires

Hypothèse pédagogique (ordres de grandeur)

  • Vous vendez un T2 estimé 260 000 € et visez un T3 estimé 310 000 €.
  • Différence de valeur : 50 000 € → c’est la soulte à prévoir côté acquéreur du bien plus cher.

Option A — Prêt relais : si votre banque finance 60 à 70 % de la valeur de votre bien en relais, vous supportez des intérêts intercalaires tant que la vente n’est pas réalisée, avec en plus le risque de devoir ajuster le prix pour tenir le délai.

Option B — Échange : vous versez une soulte de 50 000 € (épargne + prêt amortissable classique si besoin) au co-échangiste. Il n’y a pas d’intérêts de relais, et la date de signature est commune.

Le notaire calcule précisément la fiscalité et les frais applicables à l’échange ; la banque finance la soulte si nécessaire.

Bien préparer la discussion sur la soulte

  • Estimation à jour des deux biens (marché local, état, DPE).
  • Transparence sur les travaux (devis, diagnostics) pour éviter les surprises.
  • Scénarios de financement : épargne, prêt conso adossé, prêt immobilier complémentaire.
  • Clauses claires dans l’avant-contrat : conditions suspensives, délai de réalisation, calendrier de remise des clés.

Cas d’usage où l’échange surclasse le relais

  • Mutation professionnelle : impératif de date → l’échange verrouille une signature unique.
  • Famille qui s’agrandit : besoin rapide d’une pièce en plus sans double portage financier.
  • Seniors : passer d’une maison à un appartement accessible sans pression de revente.
  • Investisseurs particuliers : arbitrer le parc locatif en minimisant les frictions de calendrier.

Guide express de décision

  • Si votre contrainte principale est la date et la simplicité, privilégiez l’échange.
  • Si vous visez un bien très spécifique introuvable en échange, le relais reste envisageable, mais chiffrez précisément durée probable, intérêts et plan B.
  • Dans tous les cas, faites estimer et pré-qualifier le financement de la soulte en amont.

Foire aux questions

Puis-je financer la soulte par un prêt classique ?
Oui, la soulte peut être financée (épargne et/ou prêt). Votre banque étudie votre capacité comme pour un achat classique.

Et si nos valeurs ne tombent pas juste ?
C’est le rôle de la soulte : elle équilibre précisément la différence de valeur.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui. Il s’agit d’une vente réciproque signée par acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses de protection usuelles.

Quid des délais ?
Ils sont synchronisés : une seule date de signature et une logistique simplifiée.

Évitez les intérêts intercalaires et la course contre la montre. Publiez votre bien et vos critères d’échange maintenant : plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous remplacez le relais par une soulte maîtrisée.

Voir l'article

Comment structurer un échange de biens immobiliers : le guide Béa Immo (du compromis à l’acte)

Échanger son appartement contre une maison (ou l’inverse) séduit de plus en plus de propriétaires. Moins d’aller-retours, un calendrier synchronisé, souvent des frais optimisés : l’échange immobilier est une vraie alternative à la vente/achat classique. Mais pour que l’opération soit fluide et sécurisée, il faut une méthode, des clauses solides et une bonne compréhension de la fiscalité (notamment des plus-values). Voici le mode d’emploi Béa Immo, concret, actionnable, pensé pour le marché français — avec un zoom sur les échanges de lots locatifs à Paris.

Le pas-à-pas : du compromis à l’acte authentique

1. Cadrer le projet et lancer l’audit immobilier

  • Objectif : vérifier que les deux biens sont juridiquement et techniquement « échangeables ».
  • À réunir par chaque propriétaire : titres de propriété, diagnostics (DPE, amiante, électricité, ERP…), règlement de copropriété et derniers procès-verbaux d’AG, charges, travaux votés, servitudes éventuelles, état locatif s’il y a un bail en cours, attestation d’absence d’hypothèque ou état hypothécaire.
  • Point d’attention : si l’un des biens est occupé (bail d’habitation loi 1989), l’échange n’emporte pas résiliation du bail : le bail continue, seul le bailleur change.

2. Évaluer, comparer, ajuster les valeurs

  • Évaluations croisées : faites réaliser au minimum deux avis de valeur indépendants par bien (agents, expert immobilier, notaire).
  • Principe : l’échange repose sur la valeur vénale de chaque bien à la date du compromis.
  • Soulte : si les valeurs sont différentes, une soulte compense l’écart. Elle est payée au jour de l’acte authentique.

Astuce Béa Immo : actez dans l’avant-contrat une méthode d’ajustement si une nouvelle expertise modifie l’une des valeurs de plus de X % (voir clause ci-dessous).

3. Monter le dossier financement (si nécessaire)

  • Si l’un des échangistes complète avec un crédit immobilier (ou un prêt relais), il doit insérer une condition suspensive d’obtention de prêt.
  • Le notaire vérifie également le remboursement/rachat des prêts existants grevant les biens échangés.

4. Signer le compromis d’échange (ou promesse synallagmatique)

  • Contenu recommandé :
    • Désignation détaillée des biens et de leurs annexes.
    • Valeurs retenues, montant de la soulte (le cas échéant) et modalités de paiement.
    • Calendrier (délais usuels : 2 à 3 mois jusqu’à l’acte).
    • Conditions suspensives : prêt, purge des droits de préemption (urbain, SAFER si terrain/zone rurale), absence d’hypothèque non levable, absence d’opposition en copropriété, diagnostics à jour, absence de servitude non déclarée, etc.
    • Clauses de sécurisation (voir plus bas) : arbitrage, garantie de valeur, répartition des charges et taxes, allocation des risques entre compromis et acte.

5. Purges, vérifications, séquestre et préparation de l’acte

  • Le notaire lance les purges de préemption applicables (en Île‑de‑France, certaines communes exercent un DPU renforcé — l’échange peut y être assimilé à une aliénation à titre onéreux) et collecte les pièces officielles.
  • Un séquestre peut être versé (comme pour une vente classique) pour sécuriser l’engagement.

6. Signature de l’acte authentique d’échange

  • Les propriétés s’échangent simultanément ; la soulte est réglée ; le notaire procède aux débourses et droits.
  • Remise des clés et états des lieux (obligatoire s’il y a des locataires ; recommandé sinon).

Les pièges à éviter (et comment les désamorcer)

A. Évaluations et expertises

  • Biais d’ancrage : ne partez pas du « prix espéré ». Fondez-vous sur comparables récents, DPE, état, étage, extérieurs, travaux.
  • Écart d’expertise : au‑delà de 5–7 % d’écart entre expertises, prévoyez une troisième expertise et une moyenne pondérée dans le compromis.

B. Clauses et garanties indispensables

  • Clause d’ajustement de valeur : « Si la valeur vénale de l’un des biens, certifiée par une contre‑expertise conjointe réalisée sous 30 jours, varie de plus de 5 %, la soulte sera ajustée au centime près, ou l’une des parties pourra résoudre l’échange sans pénalité. »
  • Clause d’arbitrage : confier tout différend d’évaluation à un arbitre-expert (notaire désigné ou expert inscrit près la Cour d’appel) ; décision exécutoire.
  • Garantie de valeur : la partie qui a dissimulé une information substantielle (vice, procédure, servitude non déclarée, non‑conformité DPE si engagement pris, etc.) indemnise le préjudice selon un barème convenu (ex. 2 % de la valeur par point de DPE manquant).
  • Garantie de passif caché (si lots loués/SCI) : couverture des arriérés de charges, impayés locatifs antérieurs, contentieux en cours.

C. Calendrier et logistique

  • Effet dominos : alignez bien déménagements, coupures/ouvertures d’énergie, remise des documents et états des lieux.
  • Assurances : basculement des MRH au jour de la signature ; résiliation/adhésion anticipée si nécessaire.

Fiscalité : plus-values et droits dans un échange

Important : la fiscalité varie selon la qualité (résidence principale, location nue/meublée, SCI, professionnel), l’existence d’une soulte et les abattements pour durée de détention. Faites valider par votre notaire/CGP.

1. Droits dus à l’échange

  • L’échange est une mutation à titre onéreux. En pratique, des droits d’enregistrement (DMTO) sont dus comme pour une vente.
  • L’assiette est en principe la valeur du bien reçu (ou la plus élevée en cas de soulte). Des frais et émoluments de notaire s’appliquent.

2. Plus-values immobilières des particuliers (biens hors activité pro)

  • L’échange est traité comme une cession : la plus‑value se calcule par comparaison entre :
    • un prix de cession égal à la valeur des biens reçus ;
    • majoré de la soulte reçue ou minoré de la soulte versée ;
    • et le prix d’acquisition historique (majoré des frais réels/forfaitaires et travaux éligibles).
  • Exonérations classiques applicables : résidence principale ; (sous conditions) première cession d’un logement autre que la RP ; prix de cession < certains seuils pour plus-values < 15 000 € par exemple ; abattements pour durée de détention (impôt et prélèvements sociaux avec calendriers distincts).
  • Cas SCI/LMNP/LMP : attention, règles différentes (plus-values professionnelles ou régime des plus-values privées selon cas).

3. Exemple chiffré (simplifié)

  • Bien A (appartement) : 420 000 € ; Bien B (maison) : 460 000 € → soulte de 40 000 € versée par A à B.
  • A cède à B : prix de cession fiscal pour A = valeur du bien reçu (460 000 €) – soulte versée (40 000 €) = 420 000 €.
  • B cède à A : prix de cession fiscal pour B = valeur du bien reçu (420 000 €) + soulte reçue (40 000 €) = 460 000 €.
  • On compare ensuite à chaque prix d’acquisition pour obtenir la plus‑value taxable (puis abattements).

Quand l’échange est locatif : échanger lots, locataires, parts

A. Échanger des lots occupés (copropriété)

  • Le bail continue aux mêmes conditions : l’occupant reste en place, seul le bailleur change.
  • Notification au locataire : envoyez une lettre d’information (nouveau bailleur, RIB, adresse de paiement) et attestation de transfert du dépôt de garantie.
  • Encadrement des loyers (Paris & zones tendues) : l’échange n’autorise pas un déplafonnement automatique. Le loyer reste encadré jusqu’à relocation ou renouvellement selon les règles.

B. Échanger des portefeuilles de baux ou des parts (SCI)

  • Cession de parts de SCI détenant des biens loués : possible, mais due diligence renforcée (statuts, bilan, fiscalité, dettes).
  • Garantie de passif fortement recommandée (impayés, litiges prud’homaux si salariés, contentieux locatifs…).

C. Focus : Échange de lots locatifs dans un immeuble à Paris

  • Étapes pratiques :
    1. Audit des lots (RCP, diagnostics, historique de loyers, conformité Encadrement).
    2. Vérification DPU (droit de préemption urbain) potentiellement applicable à l’échange.
    3. Compromis d’échange intégrant clauses de garantie de valeur et répartition des risques locatifs antérieurs.
    4. Information du syndic (mise à jour des titres et tantièmes), puis notification aux locataires.
  • Points de vigilance : règles de division/réunion si lots à réaménager, conformité aux normes de décence (DPE notamment), travaux votés en cours d’immeuble, encadrement et IRL.

Modèles de clauses protectrices (à adapter avec votre notaire)

Clause d’arbitrage
« Tout différend relatif à l’évaluation des biens ou à l’exécution du présent compromis sera soumis à un arbitre-expert désigné d’un commun accord, à défaut par le Président du Tribunal judiciaire statuant en la forme des référés. La décision sera exécutoire. »

Garantie de valeur
« Chaque partie garantit l’exactitude des informations communiquées. Toute dissimulation d’un élément substantiel entraînant une diminution de valeur supérieure à 3 % ouvrira droit, au choix du bénéficiaire, à réduction de la soulte ou indemnisation forfaitaire de 2 % de la valeur convenue du bien affecté. »

Clause d’ajustement automatique
« En cas d’écart supérieur à 5 % entre la valeur convenue et la valeur issue d’une contre‑expertise conjointe, la soulte sera révisée à due proportion. Au‑delà de 10 %, chacune des parties pourra se désengager sans pénalité. »

FAQ express

Un échange coûte‑t‑il moins cher qu’une vente ?
Souvent, oui : les droits et émoluments s’apprécient sur la valeur des biens (et la soulte), ce qui évite deux ventes successives complètes. Demandez un devis notarial comparatif.

Peut‑on échanger si l’un des biens est grevé d’un prêt ?
Oui, avec rachat/affectation ou levée d’hypothèque organisée par le notaire ; prévoyez un délai suffisant.

Et si l’une des parties se rétracte ?
Le compromis peut prévoir pénalités et clause résolutoire ; le séquestre protège la partie diligente. D’où l’importance de clauses claires et de l’arbitrage.

Encadré pratique : calculer une soulte (formule simple)

Soulte = | Valeur Bien B – Valeur Bien A |, payée par le propriétaire du bien le moins cher.

Ajustez la soulte si vous transférez aussi des mobilier, créances, dépôts de garantie, ou si des travaux restent à charge.

Voir l'article

Les quartiers parisiens les plus recherchés pour un échange immobilier en 2025

En 2025, le marché immobilier parisien reste sous pression dans certains quartiers emblématiques. Le Marais, Montmartre, le 16ᵉ ou encore les Batignolles attirent toujours autant… mais acheter y reste complexe. L’échange immobilier définitif devient alors une alternative de plus en plus prisée. Zoom sur les secteurs les plus recherchés, et les budgets à prévoir.

Pourquoi ces quartiers sont-ils en tension ?

Malgré une stabilisation des prix à Paris en 2025 (+0,2 % au 1er semestre), certains arrondissements continuent de cristalliser toutes les attentions des acquéreurs… et donc des échangeurs. Leurs atouts ? Cadre de vie, patrimoine, transports, écoles, commerces. Mais la rareté de l’offre pousse de plus en plus de propriétaires à passer par l’échange plutôt que par une vente longue et incertaine.

Le Marais (3ᵉ et 4ᵉ arrondissements)

Profil recherché : T2/T3 lumineux avec cachet de l’ancien, poutres, cheminées, au 3ᵉ étage minimum. Souvent troqué contre une maison ou un grand appartement en proche banlieue chic (Le Vésinet, Sceaux).

Prix moyen en 2025 :

13 800 €/m² – soit 966 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Extrême. L’offre est limitée, la demande stable mais très qualifiée. L’échange permet de sécuriser l’opération entre propriétaires.

Montmartre (18ᵉ arrondissement – secteur Lamarck/Caulaincourt)

Profil recherché : Duplex, dernier étage avec vue, petites surfaces bien agencées avec charme. Échange fréquent contre maison de caractère en grande couronne (Fontainebleau, Rambouillet).

Prix moyen en 2025 :

11 400 €/m² – soit 684 000 € pour un 60 m²

Tension du marché : Forte. Quartier recherché par des profils artistiques ou internationaux. L’échange offre une fluidité bienvenue.

16ᵉ arrondissement (Passy, La Muette, Jasmin)

Profil recherché : Grands appartements familiaux avec balcon, proche écoles bilingues, étage élevé avec ascenseur. Souvent échangés contre maisons avec jardin dans les Hauts-de-Seine.

Prix moyen en 2025 :

11 600 €/m² – soit 1 160 000 € pour un 100 m²

Tension du marché : Forte. Peu de mobilité dans le parc privé. L’échange entre familles permet des ajustements personnalisés (soulte, délai de libération…).

Batignolles et Martin Luther King (17ᵉ arrondissement)

Profil recherché : T3-T4 moderne avec espace extérieur. Nombreux échanges contre maisons contemporaines à Colombes, Asnières, Saint-Ouen.

Prix moyen en 2025 :

10 900 €/m² – soit 763 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Croissante. Le quartier attire les jeunes actifs avec enfants. L’échange est souvent une solution pour gagner en surface sans perte de confort.

Autres quartiers très demandés en 2025

QuartierPrix moyen au m²Typologie recherchéeType de bien échangé contre
Canal Saint-Martin (10e)11 800 €Loft, T2 refait à neufMaison à Montreuil ou Romainville
Alésia (14e)10 700 €T3 lumineux avec vue dégagéeMaison avec jardin dans le 94
Nation (11e/12e)10 900 €T2/T3 avec balconMaison de ville dans le Val-de-Marne
Saint-Paul (4e)13 600 €Duplex atypiqueMaison ancienne à Meudon

L’échange immobilier : une réponse aux blocages du marché

Dans ces arrondissements en tension, l’échange permet :

  • Un accès direct à un bien très convoité
  • Une économie sur les frais de notaire (comparé à un double acte)
  • Une simultanéité vente/achat qui sécurise la transaction
  • Une meilleure adaptation entre particuliers sans passer par le marché libre

Conseils pratiques pour réussir son échange

  • Faites estimer votre bien à sa juste valeur (plateforme comme Béa Immo)
  • Renseignez-vous sur les soultes possibles : elles permettent d’équilibrer des écarts de valeur
  • Préparez votre dossier avec votre notaire en amont : diagnostics, titre de propriété, prêt éventuel

FAQ – Quartiers recherchés pour échange à Paris

Puis-je échanger mon bien si sa valeur est inférieure à celui que je souhaite ?
Oui, à condition de verser une soulte compensatoire.

Les prix sont-ils négociables dans un échange ?
Moins qu’en vente classique. L’équilibre global prime sur la négociation pure.

Peut-on échanger un bien dans un arrondissement “moins coté” contre un bien dans un quartier recherché ?
Oui, mais il faudra souvent ajouter une soulte ou proposer un bien avec des prestations supérieures.

Voir l'article