Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
Cette déclaration peut sembler surprenante, mais la réalité est que de nombreuses agences immobilières utilisent des grilles tarifaires qui manquent souvent de cohérence. Si le prix de vente de votre appartement se situe à proximité d’un palier de commission, c’est le moment d’être attentif. Laissez-nous vous expliquer.
Les grilles de commissions des agences immobilières sont généralement structurées par palier, comme suit : De 0 à 100 000 €, l’agence prélève une commission de 10%. De 100 000 € à 300 000 €, la commission passe à 9%. Entre 300 000 € et 450 000 €, elle est réduite à 8%. Etc. Au-delà de 1 million d’euros, la commission est fixée à 5%.
Prenons l’exemple du palier à 300 000 € dans notre illustration, et examinons les différences entre les prix nets pour le vendeur et les prix incluant les frais d’agence dans deux scénarios distincts : 1er cas : Lorsque l’appartement est estimé à 299 000 € : Le prix net pour le vendeur s’élève à 299 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 910 €. 2ème cas : Lorsque l’appartement est estimé à 301 000 € : Le prix net pour le vendeur atteint 301 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 080 €.
Dans le deuxième cas, le vendeur bénéficie de 2 000 € supplémentaires, et son bien est affiché à un prix de vente plus abordable. Certes, dans ce cas précis, la différence de prix de vente n’est pas considérable, mais lorsque la valeur du bien est beaucoup plus élevée, ces montants peuvent rapidement s’accumuler. Quelques milliers d’euros de plus peuvent vous permettre de rénover votre cuisine ou d’acquérir un nouveau canapé pour votre futur chez-vous !
Il est donc essentiel de comparer toujours les commissions des agences immobilières et d’ajuster le prix de vente en fonction de l’estimation de votre bien. Gardez également cela à l’esprit lorsque vous recevez des offres pour éviter les désagréments.
Si vous préférez une alternative plus avantageuse, envisagez de faire appel à une agence comme Béa, qui propose un taux de commission fixe de 3% pour tous types de biens. Ainsi, vous ne serez jamais confronté à ces paliers de commission contraignants. Ne laissez pas l’occasion de maximiser vos gains vous échapper !
À Lyon, la marche arrière des prix bouscule les plans : vendre avant d’acheter devient plus risqué, le prêt relais effraie et l’attente paralyse. Chez Béa Immo, on voit pourtant émerger une alternative simple et sécurisée : l’échange immobilier définitif. Quand deux propriétaires s’accordent sur une valeur, on signe un seul acte, on s’échange les clés et chacun avance — sans dépendre d’une chaîne de ventes fragile.
Lyon 2025 : un marché qui corrige, des projets qui s’ajustent
La métropole a connu des années d’euphorie, puis un refroidissement net. Cette correction ne touche pas tous les quartiers de la même manière, mais elle complique un point précis : revendre pour racheter dans des délais courts et sans y laisser son apport. Résultat, beaucoup de ménages « figent » leur projet en attendant des jours meilleurs. C’est précisément dans ce contexte que l’échange immobilier reprend tout son sens.
À retenir : la baisse n’empêche pas d’avancer — elle invite à réorganiser son projet pour réduire les risques et sécuriser le financement.
L’échange immobilier, concrètement
Définition. Deux propriétaires conviennent d’échanger leurs biens de manière définitive, via un notaire. L’acte authentique transfère la propriété de part et d’autre au même moment. Si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte compense la différence.
Diagnostics et conformité. Comme pour une vente classique, diagnostics techniques (dont DPE) et documents d’urbanisme sont requis. Le notaire vérifie titre, servitudes, charges de copropriété et hypothèques, puis rédige l’acte.
Frais et fiscalité (vue d’ensemble). Les frais d’acte existent, mais l’assiette peut être plus favorable qu’une vente + achat successifs :
perception d’un droit d’échange calculé sur le lot le plus faible ;
droits de mutation appliqués sur la soulte lorsqu’il y en a ;
émoluments et débours notariés, comme en vente classique, mais pas de double commission d’agence si l’accord est trouvé directement entre propriétaires via Béa Immo.
Le bon réflexe : faire simuler les frais par le notaire à partir des valeurs retenues et de la soulte. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises et vous comparez à armes égales avec un scénario « vendre puis acheter ».
Pourquoi l’échange protège mieux en période de baisse
Synchronisation : tout se joue en un seul acte, exit la chaîne (vente → prêt relais → achat) et le risque de décalage.
Pouvoir d’achat lisible : en fixant la soulte, vous verrouillez l’équilibre budgétaire et limitez l’impact d’une nouvelle baisse entre compromis et acte définitif.
Frais optimisés : l’assiette (lot le plus faible et/ou soulte) peut réduire l’addition par rapport à un achat « plein pot » après revente, surtout si vous évitez les commissions d’agence.
Temps gagné : pas de commercialisation longue à supporter ; on négocie, on se met d’accord, on signe.
Moins de stress bancaire : souvent, pas de prêt relais ; et si un financement reste nécessaire pour la soulte, il est ciblé et plus facile à calibrer.
Exemple chiffré (illustratif) : T3 à Lyon 7e ↔ maison de ville à l’ouest
Valeurs retenues : appartement à 420 000 € ↔ maison à 460 000 € ; soulte de 40 000 €.
Scénario A (vendre puis acheter) : droits de mutation sur 460 000 €, émoluments, débours, plus éventuelle commission d’agence et coût d’un prêt relais.
Scénario B (échange) : droit d’échange calculé sur le lot le plus faible (420 000 €) + droits de mutation sur la soulte (40 000 €) + émoluments et débours. Pas de double commission d’agence si appariement via Béa Immo.
Lecture : selon la structure exacte des frais, l’échange peut générer des économies substantielles et apporte surtout une sécurité de calendrier.
Simulation indicative : à affiner par votre notaire selon le département, la nature des biens et les options de financement.
Où l’échange est le plus pertinent à Lyon
Arrondissements centraux (1er, 2e, 7e) : idéal pour des échanges « appartement ↔ appartement » ou « appartement ↔ maison de ville », avec des valeurs proches.
Ouest lyonnais et communes proches : familles en quête d’espace contre ménages qui recentrent en ville ; l’échange limite les allers-retours sur le marché et sécurise la transition.
Biens à rénover / DPE F ou G : la décote sur les passoires thermiques peut être absorbée dans la négociation globale d’un échange, avec un projet travaux plus lisible.
Mode d’emploi avec Béa Immo
1. Déposez votre bien : description complète, DPE, photos récentes, critères d’échange (type de bien, zones ciblées, budget de soulte).
2. Matchez intelligemment : notre algorithme compare valeurs, surfaces, DPE et localisation pour proposer des appariements pertinents.
3. Négociez la soulte : nous outillons la discussion (estimations par quartier, fourchettes de prix) pour converger vers un accord équilibré.
4. Signez chez le notaire : un seul rendez-vous, un seul acte, des clés qui changent de mains le même jour.
Témoignage
« Nous avions acheté en 2021. Avec la baisse, revendre pour racheter nous faisait perdre du temps et de l’argent. L’échange via Béa Immo nous a permis de passer d’un T3 à Saxe-Gambetta à une maison à Tassin, en fixant une soulte claire. Pas de prêt relais, pas de chaîne. On dort mieux. » — Élodie & Marc
Questions fréquentes
Peut-on échanger si l’un des deux biens a un crédit en cours ? Oui, sous réserve d’accord bancaire : soit vous rachetez le capital restant dû, soit vous négociez la portabilité si votre banque la propose. Votre conseiller vous guide.
Et la fiscalité sur la plus-value ? Les règles s’alignent sur une vente classique (exonération résidence principale, régime de droit commun pour une résidence secondaire). Le notaire vous éclaire selon votre cas.
Quid du DPE ? Les diagnostics sont obligatoires. Un DPE défavorable impacte la valeur ; intégrer un budget travaux dans l’échange est souvent gagnant.
Est-ce possible entre plusieurs propriétaires ? Oui : on peut organiser un échange à trois (ou plus) si les soultes s’équilibrent et que chaque transfert est formalisé dans l’acte.
Repères de prix (ordre de grandeur, automne 2025)
Secteur lyonnais
Prix moyen indicatif au m²
Ville de Lyon (tous biens)
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 2e
~5 800–5 900 € / m²
Lyon 7e
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 5e
~4 500–4 600 € / m²
Ces fourchettes servent uniquement de repères pour estimer une soulte. Affinez avec des estimations récentes et un notaire.
Conseils pratiques pour réussir son échange à Lyon
Préparez un dossier carré : DPE, factures de travaux, PV d’AG, règlement de copropriété, diagnostics.
Restez réalistes sur les valeurs : basez-vous sur des transactions locales récentes, pas sur les prix d’annonce.
Anticipez la soulte : simulez son financement et l’impact des droits afférents.
Soyez souples sur le calendrier : un échange s’organise vite, à condition de baliser la logistique (déménagement, écoles, travaux).
Le marché adore opposer des profils : amateurs de rénovation d’un côté, adeptes du prêt-à-habiter de l’autre. En vente classique, cette différence génère souvent négociations interminables et rabais. L’échange immobilier définitif transforme cette divergence en complémentarité : vous troquez votre bien avec travaux contre un logement clé en main, tandis que votre co-échangiste obtient exactement le terrain de jeu qu’il recherche. La soulte équilibre la valeur, l’acte unique sécurise le tout, et chacun gagne du temps.
Pourquoi l’échange résout l’asymétrie « travaux vs clé en main »
Négociation d’usage : on confronte besoins réels plutôt que d’ergoter sur une décote théorique.
Soulte ciblée : elle intègre le coût des travaux et l’état du DPE sans dévaloriser artificiellement le bien.
Acte unique : une seule signature, un calendrier synchronisé, un seul déménagement.
Fin des frictions : pas de prêt relais si la soulte remplace le financement transitoire ; diagnostics cadrés des deux côtés.
Qui est qui ? Le portrait-robot des deux parties
Profil
Vendeur « travaux »
Acheteur « clé en main »
Objectif
Se libérer d’un chantier
Emménager tout de suite
Temps dispo
Limité
Très limité
Appétence
Faible pour devis/coordination
Zéro tolérance chantier
Contrainte
DPE à améliorer, postes techniques
Budget serré mais prêt à payer la soulte
Gagnant-gagnant
Transforme un frein en valeur d’échange
Paie l’usage, pas le stress
Exemple pédagogique : chiffrer la soulte avec un « panier travaux »
Hypothèses (ordre de grandeur non contractuel)
Bien A (avec travaux) : valeur cible 300 000 €.
Bien B (clé en main) : valeur cible 360 000 €.
Panier travaux raisonnable sur A (pour l’autre partie) : 45 000 € (élec + cuisine + sdb + peintures).
Si l’on échange A ↔ B, la soulte théorique serait de 60 000 € (différence de valeur).
Or, le co-échangiste intègre qu’il réalisera 45 000 € de travaux sur A : la discussion peut atterrir sur une soulte ajustée (ex. 50 000 €) selon l’arbitrage travaux/DPE/équipements.
Méthode : on part de valeurs réalistes, on chiffre un panier travaux documenté (devis indicatifs), puis on ajuste la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.
Travaux, DPE, copropriété : ce qu’il faut documenter
Diagnostics à jour des deux côtés (DPE, électricité, amiante, plomb, etc.).
Devis ou fourchettes argumentées pour les postes clefs (élec, salle d’eau, cuisine, menuiseries).
Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés/non votés (ravalement, toiture, ascenseur).
Temporalité des travaux : ce qui peut attendre vs ce qui est structurel.
Échange vs vente classique : l’effet « anti-rabais »
Sujet
Vente classique
Échange avec soulte
Perception travaux
Source de rabais
Base d’une soulte argumentée
Délai
Long (visites/rabais/nouveaux devis)
Raccourci (match d’usages)
Déménagement
Parfois en 2 temps
Un seul déménagement
Sécurité
2 opérations
Acte unique
Budget
Risque prêt relais + logistique
Soulte finançable + frictions limitées
Négocier sans se perdre : la méthode claire
Estimer les deux biens (références récentes, état, DPE).
Établir un panier travaux crédible (devis, surfaces, postes).
Prévoir 2-3 scénarios de soulte selon travaux et calendrier.
Sécuriser : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date unique, pièces copro).
Financer : soulte par épargne et/ou prêt amortissable classique.
Cas pratique : du chantier à l’emménagement serein
Émilie quitte un T3 à Paris nécessitant cuisine + électricité. Thomas et Inès veulent précisément rénover et créer une cuisine ouverte. Eux cèdent un T2 clé en main dans le même arrondissement.
Match : besoins croisés, calendrier commun.
Soulte : ajustée en intégrant le panier travaux.
Signature : acte unique ; un seul déménagement.
Bénéfice : Émilie emménage sans chantier ; Thomas & Inès obtiennent le terrain de jeu qu’ils cherchaient.
Check-list pratique « travaux ↔ clé en main »
Dossier complet : titres, diagnostics, règlement et PV d’AG, relevés de charges.
Photos honnêtes des zones à refaire et de l’état réel.
Devis repères (métrés) pour 3 à 5 postes clés.
Planification : date de signature, remise des clés, éventuels créneaux artisans.
Soulte : scénarios écrits avec montants et modalités de financement.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement chiffrer les travaux ? Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé pour une soulte équitable.
Et si des travaux de copropriété sont votés après l’acte ? Le régime est précisé dans l’acte (charges courantes / exceptionnelles). Anticipez via les PV d’AG récents.
La soulte peut-elle couvrir une partie des travaux ? Indirectement oui : elle rééquilibre les valeurs ; votre budget travaux se compose de la soulte reçue/versée + votre financement.
Que devient le DPE médiocre ? Il est pris en compte dans le panier travaux/la négociation. Le diagnostic reste obligatoire des deux côtés.
Marre d’hésiter entre baisser ou rénover ? Publiez votre bien et vos critères d’échange : trouvez le duo parfait « travaux ↔ clé en main », ajustez la soulte, signez une fois et tournez la page du chantier.
