Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
Cette déclaration peut sembler surprenante, mais la réalité est que de nombreuses agences immobilières utilisent des grilles tarifaires qui manquent souvent de cohérence. Si le prix de vente de votre appartement se situe à proximité d’un palier de commission, c’est le moment d’être attentif. Laissez-nous vous expliquer.
Les grilles de commissions des agences immobilières sont généralement structurées par palier, comme suit : De 0 à 100 000 €, l’agence prélève une commission de 10%. De 100 000 € à 300 000 €, la commission passe à 9%. Entre 300 000 € et 450 000 €, elle est réduite à 8%. Etc. Au-delà de 1 million d’euros, la commission est fixée à 5%.
Prenons l’exemple du palier à 300 000 € dans notre illustration, et examinons les différences entre les prix nets pour le vendeur et les prix incluant les frais d’agence dans deux scénarios distincts : 1er cas : Lorsque l’appartement est estimé à 299 000 € : Le prix net pour le vendeur s’élève à 299 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 910 €. 2ème cas : Lorsque l’appartement est estimé à 301 000 € : Le prix net pour le vendeur atteint 301 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 080 €.
Dans le deuxième cas, le vendeur bénéficie de 2 000 € supplémentaires, et son bien est affiché à un prix de vente plus abordable. Certes, dans ce cas précis, la différence de prix de vente n’est pas considérable, mais lorsque la valeur du bien est beaucoup plus élevée, ces montants peuvent rapidement s’accumuler. Quelques milliers d’euros de plus peuvent vous permettre de rénover votre cuisine ou d’acquérir un nouveau canapé pour votre futur chez-vous !
Il est donc essentiel de comparer toujours les commissions des agences immobilières et d’ajuster le prix de vente en fonction de l’estimation de votre bien. Gardez également cela à l’esprit lorsque vous recevez des offres pour éviter les désagréments.
Si vous préférez une alternative plus avantageuse, envisagez de faire appel à une agence comme Béa, qui propose un taux de commission fixe de 3% pour tous types de biens. Ainsi, vous ne serez jamais confronté à ces paliers de commission contraignants. Ne laissez pas l’occasion de maximiser vos gains vous échapper !
Introduction : un marché immobilier en pleine mutation
En 2025, acheter une maison en France n’est plus seulement une affaire de visites et de négociations. Le marché a changé. Les prix se stabilisent dans certaines zones, reculent encore dans d’autres, et les taux d’intérêt, bien qu’en baisse par rapport à 2023-2024, restent un frein pour beaucoup d’acquéreurs. Résultat : des délais plus longs pour vendre et acheter, des prêts relais coûteux… et parfois des projets qui tombent à l’eau.
Pourtant, il existe une méthode que peu de gens connaissent, mais qui peut transformer complètement votre projet immobilier : l’échange immobilier définitif. Et si, au lieu de vendre pour acheter, vous échangiez directement votre maison contre celle qui vous plaît ?
1. Pourquoi acheter une maison est devenu plus complexe
Avant de parler de l’échange, il faut comprendre pourquoi la transaction immobilière classique est devenue plus contraignante.
a) Des délais de vente qui s’allongent
En moyenne, il faut entre 90 et 120 jours pour vendre une maison en France, parfois plus dans les zones rurales. Chaque mois qui passe coûte cher : remboursements du prêt actuel, entretien du bien, charges, impôts.
b) Le poids du prêt relais
Pour acheter avant de vendre, la solution traditionnelle est le prêt relais. Mais il cumule :
Intérêts souvent plus élevés que les prêts classiques
Obligation de vendre dans un délai limité
Pression psychologique et financière
c) Des frais qui grimpent
Entre les frais d’agence, de notaire, de déménagement et les éventuels travaux, la facture grimpe vite. Beaucoup de propriétaires perdent plusieurs milliers d’euros rien qu’en cumulant double frais de notaire (vente + achat).
2. L’échange immobilier : une solution qui change la donne
L’échange immobilier définitif est un contrat dans lequel deux propriétaires s’échangent la propriété de leurs biens, avec ou sans compensation financière (soulte). Il est encadré par le Code civil, articles 1702 à 1707, et doit être validé par un notaire.
Concrètement :
Vous trouvez un propriétaire qui souhaite quitter sa maison… pour une maison comme la vôtre.
Vous évaluez vos biens respectifs.
Si l’un vaut plus cher, une soulte compense la différence.
Vous signez un seul acte notarié et devenez chacun propriétaire du bien de l’autre.
📌 Avantage clé : pas de prêt relais, pas de mise en vente publique, pas de double frais de notaire.
3. Comparatif : vente classique vs échange immobilier
Critère
Vente + Achat classique
Échange immobilier
Nombre d’actes notariés
2
1
Droits de mutation
Sur 100% des prix
Sur le bien le plus cher
Délai moyen
3 à 12 mois
1 à 3 mois
Risque de prêt relais
Oui
Non
Frais d’agence
Oui (souvent)
Non (direct propriétaire)
4. Exemple concret : comment acheter une maison par échange
Scénario réel inspiré de Béa Immo
Famille A : maison de 110 m² à Saint-Nazaire, valeur 350 000 €
Famille B : maison de 95 m² à Nantes, valeur 370 000 € Les deux familles veulent changer :
Les A souhaitent se rapprocher de Nantes pour le travail.
Les B veulent plus grand et un jardin, en périphérie.
💡 Solution : Échange immobilier avec soulte de 20 000 € versée par la famille A à la famille B. Résultat :
Chacun a sa nouvelle maison en moins de 2 mois
Pas de frais d’agence
Droits de mutation calculés sur 370 000 € au lieu de 720 000 € cumulés.
5. Les avantages financiers de l’échange pour acheter une maison
a) Réduction des frais de notaire
Dans un achat classique, vous payez des frais sur le prix total d’achat. En échange, les frais s’appliquent uniquement sur la valeur du bien le plus élevé.
b) Pas de prêt relais
Vous devenez propriétaire du nouveau bien en même temps que vous cédez l’ancien. Pas de double remboursement, pas de risque de vendre à perte par urgence.
c) Moins de frais annexes
Pas de publicité de vente, pas de visites multiples, pas d’honoraires d’agence (si échange direct).
6. Les étapes pour acheter une maison par échange
Évaluer votre maison avec un professionnel (ou plusieurs pour croiser les estimations)
Chercher un bien équivalent sur les plateformes spécialisées comme Béa Immo
Entrer en contact avec le propriétaire pour vérifier la compatibilité des projets
Négocier la soulte si nécessaire
Signer un compromis d’échange chez le notaire
Finaliser l’acte authentique et déménager
7. Les points de vigilance
Estimation juste : une surévaluation ou sous-évaluation bloque l’accord.
Prêts existants : si un crédit est en cours, il faudra l’accord de la banque.
Diagnostics : les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb…).
Fiscalité : en cas de soulte, elle est soumise aux droits de mutation.
8. Témoignages : “Nous avons échangé notre maison et économisé 12 000 €”
“Nous pensions vendre notre maison à Pornic pour acheter à Nantes. Après 4 mois sans acheteur, nous avons découvert Béa Immo. En un mois, nous avons trouvé une famille qui cherchait l’inverse. L’échange nous a permis d’éviter les frais d’agence et de réduire nos frais de notaire. En prime, pas de prêt relais !” — Céline et Marc, 42 et 45 ans.
Conclusion : une opportunité encore trop méconnue
Acheter une maison en 2025 ne rime plus forcément avec vente longue et prêt relais. L’échange immobilier est une alternative légale, sécurisée et financièrement avantageuse. Pour ceux qui savent où chercher, c’est souvent le chemin le plus court vers la maison idéale.
Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif.
Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !
« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.
L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier
Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.
S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.
Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »` `
* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI
