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Comment calculer sa capacité d’emprunt sans prêt relais ?

Changer de logement sans passer par un prêt relais, c’est possible. La clé : connaître précisément votre mensualité « max » et la transformer en capital empruntable, au bon taux et sur la bonne durée. Je vous montre la méthode (très simple), des exemples concrets aux taux en vigueur (autour de 3 %–3,3 %), et, pour se projeter, un simulateur de surface : que pouvez-vous acheter à Paris et à Lyon avec 1 000 € par mois ? Enfin, je vous renvoie au calculateur Béa pour obtenir votre capacité personnalisée et explorer l’alternative la plus maligne au relais : l’échange immobilier définitif.

Pourquoi se passer d’un prêt relais ?

Le prêt relais finance temporairement l’achat avant la revente. Utile, certes, mais il ajoute un crédit, des intérêts et un grain de stress si la vente traîne. À l’inverse, bâtir un plan « sans relais » revient à calibrer un seul emprunt pérenne, en s’appuyant sur votre taux d’effort admissible et votre budget réel. Les banques s’alignent sur les règles HCSF : taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) et durée d’amortissement jusqu’à 25 ans, avec une marge de dérogation limitée.

La méthode express pour calculer votre capacité d’emprunt

  • Mensualité maximale :
    Mensualité max ≈ 35 % de vos revenus nets mensuels – charges récurrentes (crédits, pensions, etc.) – prime d’assurance emprunteur estimée.
  • Transformer une mensualité en capital :
    Utilisez la formule d’un prêt amortissable à taux fixe (hors assurance) :
  • M = C × [ i(1+i)^n / ((1+i)^n − 1) ]
  • C = M × [ ((1+i)^n − 1) / ( i(1+i)^n ) ] où M = mensualité, C = capital emprunté, i = taux mensuel (taux annuel/12), n = nombre total de mensualités.
  • Inclure les frais d’acquisition :
    Ajoutez au besoin les frais de notaire, une éventuelle commission d’agence et la part d’assurance emprunteur dans la mensualité.

Les taux en vigueur : un repère à 3 %–3,3 % en septembre 2025

Les baromètres confirment des taux moyens stabilisés autour de 3,17 % sur 20 ans et 3,29 % sur 25 ans, avec des « meilleurs profils » parfois en dessous de 3 %. Des acteurs de marché affichent des fourchettes proches (≈3,22 % sur 20 ans et ≈3,35 % sur 25 ans). Ces niveaux encadrent bien une hypothèse de calcul entre 3 % et 3,3 %.

Exemples concrets (hors assurance)

Hypothèse : prêt à taux fixe, mensualité constante.

  • Combien emprunte-t-on avec 1 000 € / mois ?
    • 25 ans à 3,00 % : ≈ 210 900 €
    • 25 ans à 3,30 % : ≈ 204 100 €
  • Et si votre mensualité max est 1 500 € / mois ?
    • 25 ans à 3,00 % : ≈ 316 300 €
    • 25 ans à 3,30 % : ≈ 306 100 €
  • Comparatif 20 ans (1 000 € / mois) :
    • 3,00 % : ≈ 180 300 €
    • 3,30 % : ≈ 175 500 €

Lecture : à mensualité identique, gagner 0,3 point de taux (de 3,3 % à 3,0 %) ou allonger de 20 à 25 ans peut libérer plusieurs milliers d’euros de capacité. Calibrez la durée avec prudence : plus long = mensualité plus douce, mais coût total plus élevé.

Simulateur de surface : que vaut 1 000 € / mois à Paris et Lyon ?

En septembre 2025, CAFPI publie la surface finançable pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans (au « top taux » des barèmes) selon le prix moyen au m² :

VillePrix moyen au m²Surface finançable pour 1 000 €/mois*
Paris9 569 €21,35 m²
Lyon4 699 €43,48 m²

* Montant emprunté correspondant ≈ 204 300 € (21,35×9 569 ≈ 204 298 € ; 43,48×4 699 ≈ 204 313 €), cohérent avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans autour de 3,3 %. Source des prix et surfaces : baromètre CAFPI, septembre 2025.

Envie de vous projeter dans votre ville ?
Calculez votre capacité personnalisée et voyez, en temps réel, la surface finançable selon votre budget : ouvrez le calculateur Béa depuis ce bouton dans l’article.

Sans prêt relais : 3 leviers qui font la différence

  • Optimiser la mensualité admissible : réduire ou regrouper un petit crédit conso peut ramener votre taux d’effort sous 35 %.
  • Jouer la durée intelligemment : viser 25 ans pour absorber la transition, puis rembourser par anticipation après la vente de votre bien (tout en restant dans le cadre HCSF).
  • Activer les aides à l’accession : selon le projet, le PTZ peut compléter le plan de financement (élargi au neuf jusqu’à fin 2027). Renseignez-vous dans le calculateur.

Cas pratique (récit)

Camille et Julien, 36 et 38 ans, deux CDI à Lyon (4 300 € nets à deux). Leur banque fixe une mensualité cible à 1 505 € assurance incluse, soit un taux d’effort de 35 %. En modulant la part assurance et en passant sur 25 ans à ~3,2 %, leur capacité se cale autour de 300 000 €, de quoi viser un T3 familial sans recourir au relais. Après la signature, ils utilisent une partie du produit de vente pour rembourser par anticipation et conservent une mensualité confortable.

Passer à l’action avec Béa

  • Estimez votre capacité d’emprunt en quelques secondes grâce au calculateur Béa intégré au site.
  • Évitez le prêt relais en explorant l’échange immobilier définitif : vous synchronisez achat et revente entre propriétaires, avec un seul financement optimisé et, souvent, un calendrier plus serein.

FAQ express

Le taux d’effort à 35 % est-il intangible ?
Il encadre la majorité des dossiers. Une marge de flexibilité existe, strictement contingentée par les banques. Mieux vaut monter un dossier solide dans l’intervalle.

Dois-je viser 20 ou 25 ans ?
25 ans lisse la mensualité (utile sans relais). Si vous anticipez une rentrée d’épargne (vente, prime…), vous pourrez rembourser plus tôt.

Comment intégrer l’assurance ?
Les banques raisonnent en taux d’effort assurance incluse. Faites aussi jouer la concurrence sur la délégation d’assurance pour gagner quelques dizaines d’euros par mois.

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🏡🔁🏠 L’échange immobilier : coup de génie des jeunes retraités !

La retraite, c’est un peu comme une deuxième adolescence : plus de liberté, moins d’obligations… et une furieuse envie de changement ! Mais votre maison, elle, est-elle toujours votre alliée ? Trop grande, trop coûteuse, trop éloignée de tout ?

Et si au lieu de vendre, de payer des frais exorbitants et de vous arracher les cheveux avec des visites interminables, vous échangiez tout simplement votre bien contre un autre, pile-poil adapté à votre nouvelle vie ?

Bienvenue dans le monde intelligent et malin de l’échange immobilier, la solution qui vous évite stress, pertes financières et cartons superflus.

🤔 Pourquoi les jeunes retraités devraient-ils vraiment y penser ?

🏠 Un logement qui colle à votre nouvelle vie

Les enfants ont quitté le nid et soudain, votre maison ressemble à un château… version labyrinthe. Vous passez plus de temps à dépoussiérer des pièces vides qu’à en profiter. L’échange immobilier, c’est troquer l’inutile contre l’optimisé : un bien plus fonctionnel, plus cosy et plus facile à entretenir.

💸 Finies les factures qui piquent

Pourquoi chauffer une maison où seules trois pièces sont réellement utilisées ? Moins de surface, c’est moins d’énergie dépensée et plus d’économies. Autrement dit : moins de dépenses pour EDF, plus de budget pour l’apéro en bord de mer.

🌍 Un passeport pour plus de liberté

Vendre pour racheter, c’est long, cher et souvent frustrant. Avec l’échange immobilier, vous évitez les négociations interminables et les pertes financières. Résultat ? Un changement rapide et sans stress, qui vous permet d’utiliser votre argent pour voyager, aider vos proches… ou simplement vivre pleinement !

⚖️ Une transition sans frais inutiles

Les agences immobilières traditionnelles vous facturent jusqu’à 12 % de frais entre la vente et l’achat d’un nouveau bien. Avec l’échange immobilier, zéro double transaction, zéro perte sèche. Vous passez du trop grand au parfaitement adapté sans y laisser un bras.

👵👴 Témoignage : Carmen et Vincent, une retraite réinventée

"On a réduit la voilure pour profiter d’une retraite sans stress, remplie de voyages et… de mojitos !"

Carmen et Vincent vivaient dans une maison familiale devenue trop grande et coûteuse à entretenir. Le jardin nécessitait un entretien constant, les factures d’énergie grimpaient, et les pièces vides accumulaient des souvenirs plus que de l’utilité.

Grâce à Béa.immo, ils ont trouvé un couple plus jeune en quête d’espace et ont échangé leur maison contre un appartement lumineux en bord de mer. Aujourd’hui, ils profitent de charges réduites, de voyages plus fréquents et d’une tranquillité d’esprit inestimable.

🔑 Pourquoi choisir Béa pour votre échange immobilier ?

🚀 Accès exclusif à des biens off-market

84 % des biens disponibles sur Béa.immo ne sont pas listés sur les plateformes classiques, offrant des opportunités uniques et personnalisées.

💸 Frais réduits

Avec seulement 3 % de commission par bien échangé, Béa propose une alternative bien plus économique que les agences immobilières traditionnelles (5 à 7 % de frais).

📉 Jusqu’à 60 % d’économies sur les frais de notaire

L’échange immobilier permet de réduire significativement les coûts d’acquisition en fonction de la valeur des biens concernés.

✅ Un accompagnement complet et sécurisé

De la mise en relation à la finalisation de l’échange, Béa vous guide à chaque étape pour garantir une transaction fluide et sereine.

🎤 Témoignage : Carmen et Vincent, pro du troc immobilier

"On a réduit la voilure pour une retraite plus légère… et plus remplie de voyages (et de mojitos !) 🍹"

Carmen et Vincent, jeunes retraités dynamiques, vivaient dans une maison spacieuse… trop spacieuse. Entre le jardin à entretenir, les pièces fantômes et les factures qui s’emballaient, leur quotidien ressemblait plus à un job à temps plein qu’à une retraite paisible.

Grâce à Béa.immo, ils ont échangé leur maison contre un appartement lumineux en bord de mer. Depuis ? Moins de charges, plus de couchers de soleil, et une vie sans contraintes où l’on remplace la tondeuse par des billets d’avion.

🚀 Pourquoi échanger avec Béa plutôt que galérer ailleurs ?

🔑 84 % des biens sont exclusifs

Ici, pas de bataille sur LeBonCoin ou d’annonces vues et revues. Béa vous ouvre les portes d’un marché ultra-privé avec des biens off-market.

💸 Des frais réduits au minimum

3 % de commission sur l’échange, contre 5 à 7 % en agence classique. Vous économisez là où ça compte.

📉 Des frais de notaire divisés par deux (voire plus)

Moins de transactions, moins de taxes. À vous la sérénité, et les économies jusqu’à 60 %.

🔥 Un accompagnement sur-mesure, sans prise de tête

Vous avez déjà déménagé une fois dans votre vie ? Alors vous savez que c’est un sport de combat. Béa s’occupe de tout, vous n’avez qu’à préparer votre nouvelle déco.

🎯 Prêt à passer du château au cocon ?

L’échange immobilier, ce n’est pas juste une mode. C’est une révolution qui permet aux jeunes retraités de trouver le logement idéal sans y laisser des plumes.

Pourquoi attendre ?

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Découvrez pourquoi 80% de l’offre immobilière reste hors des radars

“Off-market”, “hors-du-marché”, les mots qui font briller les yeux de tout acheteur averti. Cela signifie qu’une propriété est disponible à la vente, mais qu’elle n’a pas encore été dévoilée au grand public.
Dans un marché ultra concurrentiel, c’est le rêve de toute personne en quête d’un bien. Et ces offres que l’on imagine rares et inédites représentent pourtant jusqu’à 80% du marché. Oui jusqu’à 80% du marché ! On vous explique pourquoi, et comment en profiter.


“Je ne vendrais que lorsque j’aurais trouvé mon prochain bien”

Voilà la phrase qui résonne aux oreilles de tout bon agent immobilier. Car alors que 8 ventes sur dix se font dans le but d’acheter à nouveau, rares sont les propriétaires qui prennent le risque de vendre leur bien sans avoir trouvé LA propriété idéale et le financement qui correspond. Surtout dans un marché de l’immobilier aussi tendu qu’aujourd’hui,

Une contrainte coûteuse, qui bloque le marché de l’immobilier

En attendant que leurs propriétaires réalisent l’achat tant espéré, les biens disponibles restent donc en attente, invisibles aux yeux des français et introuvables sur les plateformes traditionnelles type SeLoger, Bien’Ici, Leboncoin ou Pap.

Il y a donc moins de biens disponibles à la vente, et moins de propriétaires qui trouvent leur bonheur. Et moins les propriétaires trouvent leur bonheur, moins il y a de biens disponibles en retour…

Une boucle sans fin qui ne profite à personne, sauf peut-être aux banques qui via des prêts relais coûteux financent l’achat d’un bien alors que la vente n’a pas été encore réalisée.


L’échange immobilier, la solution pour libérer le marché

Jusque là, la seule solution proposée par les professionnels de l’immobilier était la vente longue à 6 mois ou un an. Cela permet à l’agent immobilier pressé de conclure le deal en étalant le risque dans le temps, sans toutefois supprimer ce risque définitivement.

Inscrit dans la loi, l’échange immobilier permet à chaque propriétaire d’acquérir l’acte de propriété d’un tiers et de transmettre son acte en retour, en un seul et même temps.

Cela libère l’offre et donne accès à des biens exclusifs, tout en permettant aux propriétaires de réaliser jusqu’à 60% d’économies sur les frais de notaire. Cerise sur le gâteau, le prêt relais disparaît, et les démarches compliquées qu’il peut représenter, avec!


C’est pourquoi Béa rend l’échange immobilier accessible à tous les propriétaires, grâce à son application de rencontres immobilières sécurisées. Sur béa, chacun peut découvrir des biens exclusifs, envoyer des coups de coeur, et quand l’intérêt est réciproque, l’échange devient possible. Les facilitateurs Béa vous accompagnent alors des visites, jusqu’à la signature chez le notaire.

Une bonne façon pour tout propriétaire de retrouver enfin le plaisir de faire une bonne affaire.

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Acheter ou vendre un appartement à Paris : chronique d’un marché unique au monde

Paris. Ses toits en zinc, ses cafés de quartier, et… ses prix immobiliers qui font tourner les têtes. Qu’on veuille vendre son cocon haussmannien ou dénicher un deux-pièces avec vue sur la Seine, la capitale exige stratégie, patience… et un brin d’audace. Et si, au lieu de vendre et acheter séparément, vous envisagiez l’échange immobilier définitif pour gagner du temps et économiser gros ?

Paris, le théâtre d’un marché à part

Il y a Paris… et le reste de la France. Ici, chaque arrondissement a son rythme, ses codes et ses amateurs. Les prix varient du simple au triple entre un 3 pièces à Belleville et un duplex avenue Foch.
En 2025, malgré un ralentissement général, le marché parisien reste actif : les prix ont légèrement remonté (+0,2 %), mais les acheteurs négocient davantage et les délais peuvent s’allonger.

Acheter à Paris : mission coup de cœur (et calculatrice)

Les questions à se poser avant de se lancer

  • Quel budget ?
    Le prix moyen au m² tourne autour de 10 000 €, mais dépasse 15 000 € dans les quartiers très prisés (6e, 7e, 8e).
  • Neuf ou ancien ?
    L’ancien a le charme et la diversité, le neuf rassure côté performance énergétique et frais de notaire réduits.
  • Quartiers en vue :
    • Belleville : bouillonnant, encore accessible pour Paris.
    • Batignolles : ambiance village, apprécié des familles.
    • Picpus et Nation : bon rapport qualité/prix.
    • Neuilly (limitrophe) : standing et calme, mais tarifs élevés.

Vendre à Paris : raconter l’histoire de son appartement

Vendre un appartement à Paris, c’est presque comme vendre un roman : il faut captiver. Les acheteurs ne viennent pas seulement chercher des m², ils veulent un mode de vie.

Les clés d’une vente réussie :
Estimer au juste prix en s’appuyant sur les prix par arrondissement.
Mettre en valeur : lumière, mobilier, balcon fleuri.
Annoncer efficacement : quartier, transports, atouts différenciants (vue sur Tour Eiffel, immeuble art déco).
Anticiper la partie légale : diagnostics, règlement de copropriété, charges.

Et si l’échange immobilier était la carte maîtresse à Paris ?

Sur un marché tendu et coûteux comme Paris, l’échange immobilier définitif offre une alternative redoutablement efficace :

  • Un seul acte notarié au lieu de deux ventes séparées.
  • Des frais de notaire calculés différemment : 1 % sur le bien le plus cher, 5 % sur le moins cher, 6,3 % sur la soulte.
  • Jusqu’à 60 % d’économies par rapport à une vente/achat classique.
  • Un gain de temps : pas besoin d’attendre de vendre pour acheter, tout se fait simultanément.

Exemple concret :
Vous échangez votre appartement à Belleville (400 000 €) contre un 3 pièces aux Batignolles (550 000 €).

  • Frais classiques : env. 72 000 € au total.
  • Frais en échange : env. 32 000 € (répartis entre les deux parties).
    Économie : près de 40 000 €.

Dans une ville où chaque mois compte et chaque euro pèse, cet écart peut faire la différence entre un projet réalisable et une opportunité manquée.

Budget et financement à Paris

  • Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf… et bien moins en échange immobilier.
  • Taux de crédit : autour de 3 % en août 2025, avec apport recommandé.
  • Charges de copropriété : à surveiller, surtout dans les immeubles avec services.

Anecdotes du marché parisien

  • Le studio parti en 48 h : Quartier Latin, prix cohérent, vue dégagée, trois visites, une offre au prix.
  • Le 4 pièces qui patine : surévalué dans le Marais, perd 150 000 € après 9 mois.
  • L’échange malin : une famille du 15e échange son 2 pièces contre un 4 pièces à Nation, économisant plus de 20 000 € de frais et évitant un prêt relais.

Conclusion : Paris ne se vend pas, il se raconte… et parfois il s’échange

Acheter ou vendre un appartement à Paris, c’est entrer dans un marché exigeant mais plein de possibilités.
Pour certains, l’échange immobilier définitif devient l’arme secrète : moins de frais, moins d’attente, plus de sérénité. Et quand on parle d’immobilier parisien, ce genre d’avantage n’a pas de prix.

FAQ – Acheter, vendre ou échanger un appartement à Paris

Quel est le prix moyen d’un appartement à Paris en 2025 ?

En août 2025, le prix moyen est d’environ 10 000 € au m², avec des variations importantes : 7 500 € dans certains quartiers de l’Est, plus de 15 000 € dans les secteurs prestigieux.

Quels sont les quartiers les plus recherchés pour acheter à Paris ?

Les Batignolles séduisent les familles, Belleville attire les jeunes actifs, et le 6e arrondissement reste incontournable pour son charme et ses commerces.

Qu’est-ce que l’échange immobilier définitif ?

C’est un acte notarié unique dans lequel deux propriétaires échangent leurs biens, avec éventuellement une soulte si l’un des biens a plus de valeur.

Pourquoi l’échange immobilier est-il avantageux à Paris ?

Frais réduits (jusqu’à 60 % d’économies), gain de temps, et possibilité d’éviter un prêt relais. Les frais se calculent sur le bien le plus cher, le moins cher, et la soulte.

Peut-on échanger un appartement à Paris avec un crédit en cours ?

Oui, sous réserve de l’accord de la banque, qui peut accepter un transfert du prêt ou demander un remboursement anticipé.

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