Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.

Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)

En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.

À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.

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Comment fonctionne un prêt relais ?

Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.

• Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
• Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
• Formes :
  • Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
  • Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
• Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).

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Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)

Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :

Montant du relais	Taux	Mensualité d’intérêts	Coût total 6 mois	12 mois	18 mois	24 mois
150 000 €	2,95 %	368,75 €	2 212,50 €	4 425,00 €	6 637,50 €	8 850,00 €
150 000 €	3,20 %	400,00 €	2 400,00 €	4 800,00 €	7 200,00 €	9 600,00 €
150 000 €	3,40 %	425,00 €	2 550,00 €	5 100,00 €	7 650,00 €	10 200,00 €
150 000 €	3,75 %	468,75 €	2 812,50 €	5 625,00 €	8 437,50 €	11 250,00 €
200 000 €	2,95 %	491,67 €	2 950,00 €	5 900,00 €	8 850,00 €	11 800,00 €
200 000 €	3,20 %	533,33 €	3 200,00 €	6 400,00 €	9 600,00 €	12 800,00 €
200 000 €	3,40 %	566,67 €	3 400,00 €	6 800,00 €	10 200,00 €	13 600,00 €
200 000 €	3,75 %	625,00 €	3 750,00 €	7 500,00 €	11 250,00 €	15 000,00 €
300 000 €	2,95 %	737,50 €	4 425,00 €	8 850,00 €	13 275,00 €	17 700,00 €
300 000 €	3,20 %	800,00 €	4 800,00 €	9 600,00 €	14 400,00 €	19 200,00 €
300 000 €	3,40 %	850,00 €	5 100,00 €	10 200,00 €	15 300,00 €	20 400,00 €
300 000 €	3,75 %	937,50 €	5 625,00 €	11 250,00 €	16 875,00 €	22 500,00 €

Autres frais à prévoir

• Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
• Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
• Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).

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Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)

• Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
• Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
• Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).

Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.

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Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)

• Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
• Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
• Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.

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Les risques en 2025 (et comment les limiter)

Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.

Parades pragmatiques

• Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
• Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
• Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.

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Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais

Vente longue

Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.

Prêt achat-revente « packagé »

Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.

Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)

Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.

• DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.

Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.

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Check-list express pour négocier votre prêt relais

• Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
• Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
• Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
• Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.

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FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »

Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.

Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).

Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).

Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.

Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.

Un investisseur particulier raisonne en usage et en rendement : emplacement, vacance, charges, travaux, DPE, perspectives. Le chemin classique « vendre puis racheter » multiplie délais, coûts et incertitudes — parfois au prix d’un prêt relais. L’échange immobilier définitif aligne deux projets miroirs (ex. studio excentré ↔ T2 mieux situé), équilibre la différence par une soulte, et se signe par un acte unique chez le notaire. Résultat : arbitrage accéléré, capex prévisible, logistique maîtrisée.

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Pourquoi l’échange parle aux investisseurs

• Time-to-close réduit : matching de besoins, date unique, un seul déménagement.
• Équité par la soulte : on négocie la valeur d’usage (emplacement, DPE, travaux), pas un rabais défensif.
• Lisibilité financière : possibilité de financer la soulte comme un achat classique, sans intérêts de relais.
• Capex/opex cadrés : on intègre le panier travaux et les charges dans la discussion, dès l’avant-contrat.
• Sortie d’impasse : actifs à vacance élevée, DPE faible, copro exigeante… on bascule vers un bien plus liquide.

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Trois scénarios d’arbitrage typiques

• Studio excentré → T2 bien connecté : moins de vacance, meilleure profondeur de marché, cible locative élargie.
• T3 énergivore → T2/T3 sobre : DPE amélioré, charges stables, attractivité long terme.
• RDC bruyant → étage calme : revalorisation à la relocation, churn locataire réduit.

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Méthode en 5 étapes (investisseur)

1. Diagnostiquer l’actif sortant : vacance, DPE, charges, travaux différés.
2. Cibler l’actif entrant : micro-localisation, flux de demande, copro saine, DPE.
3. Publier & matcher : usage ↔ usage, mêmes horizons de calendrier.
4. Chiffrer la soulte : 2–3 scénarios selon DPE/travaux/calendrier.
5. Acte unique : conditions suspensives, pièces copro, diagnostics, remise des clés coordonnée.

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Tableau : séquentiel vs échange (focus investisseur)

Sujet	Vendre puis racheter	Échange immobilier
Délais	2 transactions	1 acte
Financement	Souvent prêt relais	Soulte finançable
Frictions	Double logistique, re-négociation	Matching d’usages, calendrier unique
Rendement	Vacance plus longue possible	Relocation plus rapide sur actif entrant
Négociation	Rabais / surenchère	Équité par soulte / panier travaux

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Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

• Actif A : studio 22 m², périphérie, DPE E, vacance élevée — valeur cible 150 000 €.
• Actif B : T2 35 m², quartier bien connecté, DPE C — valeur cible 205 000 €.
• Différence brute : 55 000 € → soulte à verser par l’investisseur qui prend B.
• Panier travaux A estimé pour l’autre partie : 12–15 k€ (rafraîchissement + menuiseries).
• Soulte discutée : 50–53 k€ selon travaux/calendrier.
• Bénéfice : portefeuille repositionné sur un actif plus liquide, relocation accélérée.

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Check-list d’arbitrage

• Données locatives : loyers récents, vacance, turn-over, impayés éventuels.
• Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés, budget prévisionnel.
• DPE & charges : factures type, menuiseries, chauffage, ventilation.
• Travaux : chiffrage synthétique (3–5 postes) pour cadrer la soulte.
• Calendrier : fenêtre de signature, disponibilité pour l’état des lieux, relogement locataire si nécessaire.

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Échange et locataires en place : points d’attention

• Baux & préavis : vérifier les délais légaux et informer en amont.
• État des lieux : planifier selon la date d’acte ; distinguer reprise propriétaire/relocation.
• Clauses : intégrer au besoin une occupation différée si travaux ou relocation prévue.

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Questions fréquentes

La soulte dégrade-t-elle ma trésorerie ?
Elle se finance comme un achat classique. Le gain vient de la réallocation vers un actif mieux placé et plus liquide.

Puis-je échanger un bien loué ?
Oui, en respectant les droits du locataire et le calendrier. Les clauses d’occupation peuvent être intégrées.

Et si l’actif entrant nécessite des travaux ?
Chiffrez un panier travaux et intégrez-le dans la soulte pour garder un capex maîtrisé.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque signée par acte authentique unique, diagnostics et pièces de copro de part et d’autre.

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Prêt à repositionner votre parc sans vous enliser dans deux transactions ? Publiez l’actif à céder, ciblez l’actif à acquérir, calibrez la soulte, signez une fois, et accélérez votre stratégie.

Acheter avant d’avoir vendu : le prêt relais a longtemps été l’outil « passe-pont » des propriétaires pressés. En 2025 pourtant, cet emprunt court terme redevient délicat : marché inégal, délais de vente étirés, pression sur les prix… À Paris, près d’un vendeur sur cinq revend à perte. Voici, sans détours, comment fonctionne un prêt relais, pourquoi il se complique cette année, et par quoi le remplacer intelligemment.

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Le prêt relais, comment ça marche (vraiment)

Un prêt relais est un crédit à court terme qui vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel en attendant sa vente. La banque se fonde sur une estimation professionnelle pour prêter une fraction du prix net vendeur : souvent entre 50 % et 80 % selon les établissements et la qualité du dossier. Le prêt est in fine : vous ne remboursez que les intérêts intercalaires pendant la durée du relais, puis le capital est soldé à la vente. La durée standard est de 12 mois, prolongeable une fois (jusqu’à 24 mois) sous conditions.

Exemple (indicatif) : bien estimé 400 000 €, relais à 60 % = 240 000 €. À 4,5 % d’intérêts, cela représente ~900 € d’intérêts par mois, soit ~10 800 € sur 12 mois, hors assurance et frais.

Pourquoi devient-il risqué en 2025 ?

1. Une dépendance extrême à la vitesse de vente

Le relais ne pardonne pas les retards. Si votre bien ne se vend pas assez vite ou au prix estimé, les intérêts s’accumulent, l’échéance approche et la banque exige le remboursement à terme. Cela incite à brader pour éviter un défaut ou une prolongation coûteuse.

2. Un coût supérieur à un prêt classique

Les taux des prêts relais restent plus élevés qu’un crédit amortissable standard et s’accompagnent de frais annexes (assurance, dossier, garantie). Sur 9 à 18 mois, la facture grimpe vite, surtout si la vente s’éternise.

3. Un marché inégal, des vendeurs fragilisés

Le marché 2025 est contrasté : baisse modérée au national, stabilisation par endroits et rares hausses locales. Cette dispersion complique les estimations et augmente le risque d’écart entre la valeur espérée et le prix réellement obtenu. À Paris, où les prix restent sous leur pic pré-2021, près d’un vendeur sur cinq revend à perte ; dans ce contexte, adosser son achat à une vente aléatoire multiplie le risque.

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Les signaux à surveiller avant de signer

• Liquidité locale : volume d’acheteurs, délais de vente du segment (appartement familial, studio, maison de ville).
• Écart estimation/offres : testez le marché avec une mise en ligne « sérieuse » avant de débloquer le relais.
• Trésorerie tampon : simulez 12 à 18 mois d’intérêts + charges courantes + éventuelle décote à la revente.
• Plan B documenté : que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas dans les temps ?

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Alternatives plus sereines en 2025

Solution	Principe	Coût du financement	Dépend de la vente du bien	Délai / Flexibilité	Pour qui
Vente longue	Compromis avec délai étendu avant acte (et parfois occupation post-vente convenue)	Faible (pas d’intérêts de relais)	Non pendant le délai	Négociable (souvent 4–6 mois)	Vendeurs/acheteurs synchronisés
Prêt achat-revente	Prêt global qui intègre le remboursement de l’ancien crédit et l’achat du nouveau	Modéré à élevé selon banque	Moins sensible qu’un relais nu	Durées plus souples	Propriétaires avec bon profil
Achat avec clause suspensive de vente	Vous achetez, mais l’achat est subordonné à la vente de votre bien	Très faible	Oui, mais vous ne payez pas si la vente échoue	Délai contractuel	Marchés lents, profils prudents
Échange immobilier définitif (Béa)	Permutation des propriétés entre propriétaires, avec compensation (soulte) et acte notarié	Droits et frais optimisés	Non (pas d’attente de vente à un tiers)	Rapide, calendrier commun	Propriétaires voulant sécuriser le mouvement sans relais

Chez Béa, l’échange définitif permet de calibrer la soulte au plus juste et de sécuriser les délais, sans intérêts intercalaires ni dépendance à une mise en vente incertaine.

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Questions fréquentes (FAQ)

Le prêt relais finance-t-il 100 % de mon futur achat ?
Non. Il avance une fraction (50–80 %) de la valeur de votre bien actuel. Le solde est couvert par votre apport et/ou un prêt amortissable classique.

Que se passe-t-il si je ne vends pas à temps ?
À l’échéance, la banque peut exiger le remboursement du capital relais. Sans solution, vous devrez prolonger (si possible, à coût supplémentaire), baisser le prix… voire vous exposer à une vente contrainte.

Pourquoi l’échange immobilier réduit-il le risque ?
Parce qu’il supprime la condition de trouver un acheteur tiers. Vous échangez avec un autre propriétaire, la soulte remplace le relais et l’acte est réalisé à date convenue, ce qui stabilise le budget et le calendrier.

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Notre avis Béa en 2025

Le prêt relais n’est pas « mort », mais il a perdu son avantage-risque dans un marché qui se normalise lentement et reste hétérogène. Coûts intercalaires, aléas de revente, décotes locales : tout concourt à le rendre plus fragile pour un ménage standard. La tendance est claire : privilégier des montages qui décorrèlent l’achat de la vente (vente longue bien ficelée, achat-revente structuré, ou mieux : échange immobilier définitif), afin d’avancer sans brûler de cash ni brader son patrimoine.

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Encadré pratique : checklist express avant toute décision

• Deux estimations écrites (notaire + agence) et un scénario conservateur (prix -5 % à -10 %).
• Simulation 12–18 mois d’intérêts intercalaires + assurance.
• Clause d’occupation ou vente longue négociée si vous vendez avant d’acheter.
• Option échange explorée sur Béa si vous avez des critères compatibles (zone, typologie, budget soulte).

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