Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier
Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif.
Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !
« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.
L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier
Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.
S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.
Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »` `
* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI
Avec la retraite, beaucoup de propriétaires réalisent que leur maison familiale est devenue un fardeau : trop grande, trop coûteuse, trop d’entretien. L’échange immobilier définitif offre une solution simple et sécurisée pour alléger son quotidien et profiter pleinement de cette nouvelle étape de vie.
Le poids d’une maison devenue encombrante
Après des décennies passées dans une maison familiale, beaucoup de retraités constatent que ce logement ne correspond plus à leurs besoins. Escaliers difficiles à monter, jardin chronophage, pièces inoccupées… Ces contraintes prennent du temps, de l’énergie et grèvent le budget.
L’échange immobilier permet de tourner la page sereinement en choisissant un logement adapté à son rythme de vie.
L’échange immobilier : une alternative pratique à la vente
Contrairement à la vente classique, l’échange immobilier définitif permet de changer de logement de manière simultanée et sécurisée. Les avantages sont nombreux :
Moins de démarches : un seul acte notarié, pas de prêt relais, pas d’attente entre vente et achat.
Moins de frais : les droits de mutation s’appliquent seulement sur la soulte éventuelle.
Un logement mieux adapté : appartement en centre-ville, résidence avec ascenseur, logement de plain-pied.
Un quotidien allégé
En choisissant un appartement ou une maison plus petite, les retraités réduisent significativement :
Les frais d’entretien,
Les factures énergétiques,
Les déplacements contraignants (si logement plus proche des services),
Le temps passé aux tâches ménagères.
Cela permet de consacrer davantage de temps aux loisirs, à la famille et aux projets personnels.
Préparer l’avenir sereinement
Au-delà du confort immédiat, l’échange immobilier permet d’anticiper les années à venir : vivre dans un logement accessible et adapté, réduire les contraintes financières, se rapprocher de structures médicales si nécessaire. Un choix réfléchi qui offre une tranquillité d’esprit durable.
Conclusion
L’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est un véritable choix de vie qui permet aux retraités de simplifier leur quotidien, de réduire leurs charges et de profiter pleinement de leur temps libre. Une solution moderne et adaptée à leurs besoins réels.
Un investisseur particulier raisonne en usage et en rendement : emplacement, vacance, charges, travaux, DPE, perspectives. Le chemin classique « vendre puis racheter » multiplie délais, coûts et incertitudes — parfois au prix d’un prêt relais. L’échange immobilier définitif aligne deux projets miroirs (ex. studio excentré ↔ T2 mieux situé), équilibre la différence par une soulte, et se signe par un acte unique chez le notaire. Résultat : arbitrage accéléré, capex prévisible, logistique maîtrisée.
Pourquoi l’échange parle aux investisseurs
Time-to-close réduit : matching de besoins, date unique, un seul déménagement.
Équité par la soulte : on négocie la valeur d’usage (emplacement, DPE, travaux), pas un rabais défensif.
Lisibilité financière : possibilité de financer la soulte comme un achat classique, sans intérêts de relais.
Capex/opex cadrés : on intègre le panier travaux et les charges dans la discussion, dès l’avant-contrat.
Sortie d’impasse : actifs à vacance élevée, DPE faible, copro exigeante… on bascule vers un bien plus liquide.
Trois scénarios d’arbitrage typiques
Studio excentré → T2 bien connecté : moins de vacance, meilleure profondeur de marché, cible locative élargie.
T3 énergivore → T2/T3 sobre : DPE amélioré, charges stables, attractivité long terme.
RDC bruyant → étage calme : revalorisation à la relocation, churn locataire réduit.
Méthode en 5 étapes (investisseur)
Diagnostiquer l’actif sortant : vacance, DPE, charges, travaux différés.
Travaux : chiffrage synthétique (3–5 postes) pour cadrer la soulte.
Calendrier : fenêtre de signature, disponibilité pour l’état des lieux, relogement locataire si nécessaire.
Échange et locataires en place : points d’attention
Baux & préavis : vérifier les délais légaux et informer en amont.
État des lieux : planifier selon la date d’acte ; distinguer reprise propriétaire/relocation.
Clauses : intégrer au besoin une occupation différée si travaux ou relocation prévue.
Questions fréquentes
La soulte dégrade-t-elle ma trésorerie ? Elle se finance comme un achat classique. Le gain vient de la réallocation vers un actif mieux placé et plus liquide.
Puis-je échanger un bien loué ? Oui, en respectant les droits du locataire et le calendrier. Les clauses d’occupation peuvent être intégrées.
Et si l’actif entrant nécessite des travaux ? Chiffrez un panier travaux et intégrez-le dans la soulte pour garder un capex maîtrisé.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ? Oui : vente réciproque signée par acte authentique unique, diagnostics et pièces de copro de part et d’autre.
Prêt à repositionner votre parc sans vous enliser dans deux transactions ? Publiez l’actif à céder, ciblez l’actif à acquérir, calibrez la soulte, signez une fois, et accélérez votre stratégie.
Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %. Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Formes :
Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).
Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
Montant du relais
Taux
Mensualité d’intérêts
Coût total 6 mois
12 mois
18 mois
24 mois
150 000 €
2,95 %
368,75 €
2 212,50 €
4 425,00 €
6 637,50 €
8 850,00 €
150 000 €
3,20 %
400,00 €
2 400,00 €
4 800,00 €
7 200,00 €
9 600,00 €
150 000 €
3,40 %
425,00 €
2 550,00 €
5 100,00 €
7 650,00 €
10 200,00 €
150 000 €
3,75 %
468,75 €
2 812,50 €
5 625,00 €
8 437,50 €
11 250,00 €
200 000 €
2,95 %
491,67 €
2 950,00 €
5 900,00 €
8 850,00 €
11 800,00 €
200 000 €
3,20 %
533,33 €
3 200,00 €
6 400,00 €
9 600,00 €
12 800,00 €
200 000 €
3,40 %
566,67 €
3 400,00 €
6 800,00 €
10 200,00 €
13 600,00 €
200 000 €
3,75 %
625,00 €
3 750,00 €
7 500,00 €
11 250,00 €
15 000,00 €
300 000 €
2,95 %
737,50 €
4 425,00 €
8 850,00 €
13 275,00 €
17 700,00 €
300 000 €
3,20 %
800,00 €
4 800,00 €
9 600,00 €
14 400,00 €
19 200,00 €
300 000 €
3,40 %
850,00 €
5 100,00 €
10 200,00 €
15 300,00 €
20 400,00 €
300 000 €
3,75 %
937,50 €
5 625,00 €
11 250,00 €
16 875,00 €
22 500,00 €
Autres frais à prévoir
Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).
Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)
Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)
Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.
Les risques en 2025 (et comment les limiter)
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.
Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais
Vente longue
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Prêt achat-revente « packagé »
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Check-list express pour négocier votre prêt relais
Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.
FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ? Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ? 24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ? Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ? Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ? L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
