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Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier

Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif. 

Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !

« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.

L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier

Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.

S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.


Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
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* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI

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Succession et indivision : pourquoi l’échange immobilier est une solution gagnante

L’indivision est une situation fréquente après un héritage, mais elle est aussi l’une des principales causes de blocages familiaux. L’échange immobilier offre une issue simple, rapide et moins coûteuse qu’une vente forcée.

1. Comprendre l’indivision successorale

L’indivision naît lorsqu’un bien est détenu par plusieurs héritiers, chacun possédant une quote-part.
Elle est fréquente dans les successions, surtout lorsque plusieurs biens composent le patrimoine.

Inconvénients courants de l’indivision :

  • Décisions à l’unanimité nécessaires pour les actes importants
  • Blocages si un héritier refuse une vente
  • Partage des charges et impôts
  • Tensions familiales liées à l’utilisation ou à l’entretien des biens

Selon le Code civil (art. 815), "nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision". Cela signifie qu’un héritier peut demander à sortir de l’indivision à tout moment.

2. L’échange immobilier : une alternative efficace à la vente

Au lieu de vendre le ou les biens, les héritiers peuvent convenir d’un échange immobilier définitif.
Chaque héritier reçoit alors la pleine propriété d’un bien correspondant à sa quote-part (ou moyennant le versement d’une soulte).

Exemple concret :

  • Deux biens : une maison à la campagne (250 000 €) et un appartement à Lyon (230 000 €)
  • Héritiers : un frère et une sœur
  • Solution : le frère reçoit la maison, la sœur reçoit l’appartement et une soulte de 10 000 €.

3. Les bénéfices de l’échange en indivision successorale

a) Éviter la vente forcée

Pas besoin de passer par une mise en vente publique qui rallonge les délais et peut déprécier la valeur des biens.

b) Maintenir la valeur affective

Permet à un héritier de conserver un bien familial chargé de souvenirs.

c) Réduction des frais

Les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette échangée, souvent inférieure à celle d’une vente totale.

d) Rapidité

Une fois l’accord trouvé, l’acte notarié peut être signé en quelques semaines.

4. Étapes pour réaliser un échange dans le cadre d’une indivision

  1. Évaluation des biens par un expert agréé
  2. Accord entre héritiers sur la répartition
  3. Calcul de la soulte éventuelle
  4. Rédaction de l’acte par le notaire
  5. Signature et transfert de propriété

“Mon frère voulait absolument garder la maison familiale, moi je préférais un appartement en ville. L’échange nous a permis d’éviter un long conflit et chacun a obtenu ce qu’il souhaitait.”

Tableau comparatif : Indivision sans solution vs Échange immobilier

CritèreIndivision prolongéeÉchange immobilier
DuréeIndéterminée1 à 3 mois
ChargesPartagéesIndividualisées
Risque de conflitÉlevéFaible
Valeur affective conservéeNonOui

FAQ

Q : Faut-il l’accord de tous les héritiers pour un échange ?
R : Oui, l’accord unanime est requis pour un échange amiable.

Q : Peut-on échanger un bien grevé d’une hypothèque ?
R : Oui, avec l’accord du créancier et après adaptation du prêt.

Q : L’échange en indivision est-il plus rapide qu’une vente ?
R : Oui, car il n’implique pas de recherche d’acheteur extérieur.

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Les quartiers parisiens les plus recherchés pour un échange immobilier en 2025

En 2025, le marché immobilier parisien reste sous pression dans certains quartiers emblématiques. Le Marais, Montmartre, le 16ᵉ ou encore les Batignolles attirent toujours autant… mais acheter y reste complexe. L’échange immobilier définitif devient alors une alternative de plus en plus prisée. Zoom sur les secteurs les plus recherchés, et les budgets à prévoir.

Pourquoi ces quartiers sont-ils en tension ?

Malgré une stabilisation des prix à Paris en 2025 (+0,2 % au 1er semestre), certains arrondissements continuent de cristalliser toutes les attentions des acquéreurs… et donc des échangeurs. Leurs atouts ? Cadre de vie, patrimoine, transports, écoles, commerces. Mais la rareté de l’offre pousse de plus en plus de propriétaires à passer par l’échange plutôt que par une vente longue et incertaine.

Le Marais (3ᵉ et 4ᵉ arrondissements)

Profil recherché : T2/T3 lumineux avec cachet de l’ancien, poutres, cheminées, au 3ᵉ étage minimum. Souvent troqué contre une maison ou un grand appartement en proche banlieue chic (Le Vésinet, Sceaux).

Prix moyen en 2025 :

13 800 €/m² – soit 966 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Extrême. L’offre est limitée, la demande stable mais très qualifiée. L’échange permet de sécuriser l’opération entre propriétaires.

Montmartre (18ᵉ arrondissement – secteur Lamarck/Caulaincourt)

Profil recherché : Duplex, dernier étage avec vue, petites surfaces bien agencées avec charme. Échange fréquent contre maison de caractère en grande couronne (Fontainebleau, Rambouillet).

Prix moyen en 2025 :

11 400 €/m² – soit 684 000 € pour un 60 m²

Tension du marché : Forte. Quartier recherché par des profils artistiques ou internationaux. L’échange offre une fluidité bienvenue.

16ᵉ arrondissement (Passy, La Muette, Jasmin)

Profil recherché : Grands appartements familiaux avec balcon, proche écoles bilingues, étage élevé avec ascenseur. Souvent échangés contre maisons avec jardin dans les Hauts-de-Seine.

Prix moyen en 2025 :

11 600 €/m² – soit 1 160 000 € pour un 100 m²

Tension du marché : Forte. Peu de mobilité dans le parc privé. L’échange entre familles permet des ajustements personnalisés (soulte, délai de libération…).

Batignolles et Martin Luther King (17ᵉ arrondissement)

Profil recherché : T3-T4 moderne avec espace extérieur. Nombreux échanges contre maisons contemporaines à Colombes, Asnières, Saint-Ouen.

Prix moyen en 2025 :

10 900 €/m² – soit 763 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Croissante. Le quartier attire les jeunes actifs avec enfants. L’échange est souvent une solution pour gagner en surface sans perte de confort.

Autres quartiers très demandés en 2025

QuartierPrix moyen au m²Typologie recherchéeType de bien échangé contre
Canal Saint-Martin (10e)11 800 €Loft, T2 refait à neufMaison à Montreuil ou Romainville
Alésia (14e)10 700 €T3 lumineux avec vue dégagéeMaison avec jardin dans le 94
Nation (11e/12e)10 900 €T2/T3 avec balconMaison de ville dans le Val-de-Marne
Saint-Paul (4e)13 600 €Duplex atypiqueMaison ancienne à Meudon

L’échange immobilier : une réponse aux blocages du marché

Dans ces arrondissements en tension, l’échange permet :

  • Un accès direct à un bien très convoité
  • Une économie sur les frais de notaire (comparé à un double acte)
  • Une simultanéité vente/achat qui sécurise la transaction
  • Une meilleure adaptation entre particuliers sans passer par le marché libre

Conseils pratiques pour réussir son échange

  • Faites estimer votre bien à sa juste valeur (plateforme comme Béa Immo)
  • Renseignez-vous sur les soultes possibles : elles permettent d’équilibrer des écarts de valeur
  • Préparez votre dossier avec votre notaire en amont : diagnostics, titre de propriété, prêt éventuel

FAQ – Quartiers recherchés pour échange à Paris

Puis-je échanger mon bien si sa valeur est inférieure à celui que je souhaite ?
Oui, à condition de verser une soulte compensatoire.

Les prix sont-ils négociables dans un échange ?
Moins qu’en vente classique. L’équilibre global prime sur la négociation pure.

Peut-on échanger un bien dans un arrondissement “moins coté” contre un bien dans un quartier recherché ?
Oui, mais il faudra souvent ajouter une soulte ou proposer un bien avec des prestations supérieures.

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Échanger dans la même résidence (ou le même immeuble) : le gain de temps et d’argent que personne ne chiffre

Besoin d’un étage plus bas, d’un balcon au calme, d’une pièce en plus… mais vous aimez votre adresse, vos voisins, l’école, le syndic ? L’échange immobilier définitif avec un propriétaire de la même résidence ou du même immeuble coche toutes les cases : un acte notarié unique, une soulte pour équilibrer les valeurs, un seul déménagement et des coûts logistiques en net retrait. Vous gardez vos repères, vous gagnez en confort.

Pourquoi échanger « intra-résidence » est imbattable

  • Adresse conservée : pas de changement d’école, de médecin, d’assureur habitation (simple avenant), mêmes trajets.
  • Dossier copro simplifié : même syndic, mêmes documents de base (règlement, EDD, appels de fonds) déjà connus.
  • Logistique minimaliste : un seul déménagement de courte distance, pas de garde-meubles, créneau d’ascenseur unique.
  • Coût global réduit : pas d’intérêts de prêt relais (soulte à la place), débours logistiques en baisse.
  • Prévisibilité : date unique de signature et de remise des clés ; pas de séquence vente → achat.

Trois cas d’usage typiques dans la même résidence

  • Monter/descendre d’un étage : gagner l’ascenseur, éviter les escaliers, améliorer la lumière.
  • Changer d’exposition : cour au calme ↔ rue animée, dernier étage ↔ mezzanine plus fraîche l’été.
  • Gagner/perdre une chambre : T2 ↔ T3/T4 selon l’évolution familiale.

Comparatif chiffré (ordre de grandeur) : « séquentiel » vs « échange intra-immeuble »

PosteVendre puis acheter (ailleurs)Échange intra-résidence
Financement transitoireSouvent prêt relais + intérêtsSoulte finançable (sans intérêts intercalaires)
DéménagementCamion + garde-meubles possiblesChariot + ascenseur (trajets très courts)
Temps perdu2 signatures, 2 planningsUn acte, une date, un déménagement
Dossier coproDeux syndics possiblesMême syndic (documents partagés)
StressÉlevé (dépendances)Bas (périmètre connu)

Mini-simulation logistique : le « facteur immeuble »

  • Séquentiel (autre quartier) : 2 jours de déménageurs, 18 m³ + 15 jours de garde-meubles, navettes stationnement → facture « pleine ».
  • Échange intra-immeuble : 1 journée, même cage, pas de stockage, créneau d’ascenseur coordonné → facture nettement inférieure.

C’est sans compter la sérénité : enfants à la même école, mêmes commerces, même gardien.

Méthode en 6 étapes pour un échange dans la même résidence

  1. Repérage discret : signalez vos critères à Béa Immo ; ciblez surfaces/étages/expositions recherchés dans votre copro.
  2. Matching : mise en relation avec un propriétaire miroir (il veut votre lot, vous voulez le sien).
  3. Visites croisées : vérifier DPE, charges, nuisances, menuiseries, état des communs.
  4. Soulte : 2–3 scénarios selon étage, exposition, travaux, calendrier.
  5. Avant-contrat d’échange : conditions suspensives, date unique, créneaux d’ascenseur et stationnement déménageur.
  6. Acte authentique unique : remise des clés coordonnée, relevés et compteurs relevés le jour J.

Points techniques propres à l’« intra-immeuble »

  • Copropriété : les états datés restent requis pour chaque lot, même syndic.
  • Parties communes : anticipez les règles de protection (housses d’ascenseur, plages horaires).
  • Stationnement : réservation d’un emplacement livraison si nécessaire (cour/voirie).
  • Assurances : prévenir l’assureur habitation (avenant/changement de lot).
  • Comptes : relevés d’eau/énergie le jour J pour une bascule propre.

Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

  • Lot A : T2 au 5e sans extérieur, estimé 320 000 €.
  • Lot B : T3 au 3e avec balcon, estimé 380 000 €.
  • Différence brute : 60 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien plus cher.
  • Ajustements : menuiseries B à moderniser (8–10 k€) → soulte discutée 50–55 k€ selon calendrier/équipements.
  • Gain : un balcon et deux chambres pour A ; un budget allégé et charges moindres pour B, sans quitter l’adresse.

Check-list express « même résidence »

  • Créer le binôme : étage/expo/surface complémentaires.
  • Calendrier : verrouiller date unique + créneau d’ascenseur.
  • Dossier : règlement de copro, EDD, PV d’AG, budget prévisionnel, DPE/diagnostics.
  • Logistique : cartons compacts, chariots, bâches de protection, autorisation gardien/syndic.
  • Soulte : lettre de pré-accord bancaire si financement.

Questions fréquentes

Doit-on refaire tous les diagnostics ?
Oui, chaque lot fournit DPE et diagnostics comme pour une vente.

La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).

Peut-on déménager le jour même des deux côtés ?
Oui : c’est l’intérêt de l’échange. Un seul jour, rendu possible par l’acte unique et la coordination dans la résidence.

Et si l’ascenseur est petit ?
On fractionne la logistique (chariots, créneaux supplémentaires) ; cela reste plus simple qu’un déménagement à travers la ville.

Vous voulez monter d’un cran en confort sans changer d’adresse ? Publiez votre bien et vos critères intra-résidence. Trouvez le binôme parfait, équilibrez par soulte, signez une fois et profitez du meilleur de votre immeuble.

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