Les 10 astuces pour prendre les meilleures photos de votre appartement pour le mettre en vente
Vous envisagez de vendre votre appartement ? Des photos de qualité peuvent considérablement augmenter vos chances de trouver rapidement un acheteur. Voici les 10 meilleures astuces pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier avec votre téléphone.
1. Préparez votre appartement
Avant de prendre des photos, assurez-vous que votre appartement est propre et bien rangé. Débarrassez-vous des objets personnels et désencombrez les espaces pour donner une impression de grandeur et de clarté.
2. Utilisez la lumière naturelle
La lumière naturelle est votre meilleure alliée pour des photos réussies. Ouvrez les rideaux et les volets pour laisser entrer autant de lumière que possible. Évitez de prendre des photos lorsque la lumière est trop forte ou trop faible.
3. Prenez des photos depuis les coins de la pièce
Prendre des photos depuis les coins de la pièce permet de capturer un maximum d’espace et de montrer la configuration de la pièce. Cela donne également une meilleure perspective de la taille et de la disposition des meubles.
4. Ne négligez pas les détails
En plus des photos générales des pièces, prenez quelques clichés de détails intéressants ou uniques de votre appartement. Cela peut inclure des éléments de décoration, des matériaux de qualité ou des équipements modernes.
5. Évitez les filtres excessifs
Il peut être tentant d’utiliser des filtres pour embellir vos photos, mais cela peut donner un résultat artificiel. Privilégiez des ajustements légers pour améliorer la luminosité, le contraste et la saturation sans dénaturer l’image.
6. Prenez plusieurs photos
N’hésitez pas à prendre plusieurs photos de chaque pièce sous différents angles. Vous pourrez ensuite sélectionner les meilleures images pour votre annonce. Plus vous avez de photos, plus vous augmentez vos chances de capter l’attention des acheteurs.
7. Utilisez un objectif propre
Assurez-vous que l’objectif de votre téléphone est propre avant de prendre des photos. Un objectif sale peut rendre les images floues ou ternes. Un simple coup de chiffon peut faire toute la différence.
8. Capturez les meilleures heures de la journée
Les meilleures heures pour prendre des photos sont généralement le matin ou en fin d’après-midi lorsque la lumière est douce et diffuse. Évitez les heures où la lumière est trop forte pour éviter les ombres dures.
9. Mettez en valeur les points forts
Identifiez les points forts de chaque pièce et mettez-les en valeur dans vos photos. Que ce soit une vue imprenable, une cheminée accueillante ou un espace de rangement bien organisé, montrez ce qui rend votre appartement unique.
10. Ajoutez des touches de vie
Ajoutez quelques éléments vivants comme des plantes, des fleurs ou des coussins colorés pour rendre les photos plus attrayantes. Ces petites touches peuvent faire ressortir la chaleur et l’accueil de votre espace.
Conclusion
En suivant ces 10 astuces, vous serez en mesure de prendre de superbes photos de votre appartement avec votre téléphone. Des photos de qualité peuvent faire toute la différence dans la vente de votre bien immobilier. Préparez votre appartement, sortez votre téléphone et montrez-le sous son meilleur jour !
Pour plus de conseils sur la vente de biens immobiliers, n’hésitez pas à consulter notre blog. Bonne chance dans la vente de votre appartement !
Estimer la valeur de son bien immobilier peut sembler complexe, mais en suivant ces bonnes pratiques, vous pouvez obtenir une estimation précise et réaliste.
1. Recherchez les prix moyens au m²
Renseignez-vous sur les prix moyens au mètre carré dans votre région en utilisant plusieurs portails immobiliers en ligne. Notez les variations entre les quartiers et types de biens.
2. Comparez avec des biens similaires
Comparez votre bien avec des propriétés similaires actuellement en vente, ayant les mêmes caractéristiques : superficie, nombre de pièces, état général, etc. Analysez les prix demandés pour affiner votre estimation.
3. Soyez objectif
Soyez honnête sur l'état de votre bien. Considérez les atouts et les défauts de votre propriété comme le ferait un acheteur potentiel, sans vous laisser influencer par l'attachement émotionnel.
4. Évaluez les caractéristiques spécifiques
Prenez en compte la localisation, l'état général, les équipements et la vue. Ces éléments peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre bien.
5. Prenez en compte l'évolution du marché
Le marché immobilier évolue constamment. Consultez régulièrement les tendances pour ajuster votre estimation en fonction de la conjoncture économique et de la demande locale.
Conclusion
Estimer soi-même la valeur de son bien immobilier demande de la rigueur et de l'objectivité. En suivant ces conseils, vous obtiendrez une estimation précise et réaliste. Bonne estimation !
Vous venez d’hériter d’une résidence secondaire. Entre l’indivision qui s’éternise, les offres au rabais et la perspective d’une mise en vente chronophage, l’enthousiasme retombe vite. Et si, au lieu d’attendre « l’acheteur parfait », vous trouviez la contrepartie idéale pour un échange immobilier définitif ? Dans ce format (prévu par le Code civil et signé chez notaire), chaque partie transfère la pleine propriété de son bien à l’autre, éventuellement avec une soulte pour compenser la différence de valeur. Pour les successions et les résidences secondaires, c’est souvent la voie rapide : un seul acte, des délais raccourcis et un projet enfin réaligné sur la vie réelle de la famille.
Pourquoi l’échange est terriblement pertinent dans le cadre d’une succession
1. Sortir de l’indivision sans bras de fer. L’échange permet d’aligner les intérêts : vous troquez la maison héritée contre un bien mieux situé pour votre usage (ou pour un cohéritier), au lieu de batailler sur un prix de vente « parfait » qui n’arrive jamais. Les cohéritiers peuvent également convenir d’une attribution à l’un d’eux, moyennant soulte, via un échange avec un tiers qui apporte le bon bien.
2. Réduire les frictions et le temps de marché. Un échange, c’est deux projets synchronisés : pas de double calendrier vente/achat, moins de visites, pas d’attente d’un profil de financement aléatoire. C’est précieux pour des résidences secondaires, souvent situées loin du domicile principal et difficiles à faire visiter.
3. Optimiser certains coûts de transaction. En pratique, on signe un seul acte notarié qui formalise les deux transferts. Cela évite une partie des doublons inhérents au couple vente+achat (publicité, déplacements, diagnostics redondants si des rapports récents sont réutilisables, coordination de deux notaires et d’un prêt relais, etc.). Attention : les droits de mutation et les émoluments du notaire restent dus, mais l’addition globale peut être plus lisible et maîtrisée que deux opérations séparées.
4. Mieux coller aux usages familiaux. Les résidences secondaires sont affaire d’attachement, d’accès, de calendrier. Échanger pour se rapprocher d’une gare, d’un littoral ou d’un village d’enfance vaut souvent plus que grappiller 1 % sur un prix de vente.
Spécificités juridiques et fiscales à connaître (version claire)
Acte authentique : l’échange est un contrat translatif de propriété signé chez notaire. Chaque partie est à la fois cédante et acquéreuse.
Soulte : si les valeurs ne sont pas équivalentes, une soulte compense la différence. Elle est réglée le jour de la signature et entre en compte pour la fiscalité.
Droits de mutation : l’échange est soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Ils sont calculés sur la valeur des biens transférés (après compensation le cas échéant), selon la pratique de l’étude notariale et le barème départemental en vigueur.
Plus-value immobilière : pour une résidence secondaire, la plus-value éventuelle suit le régime classique des cessions onéreuses. Chaque partie est imposée sur sa cession comme dans une vente (avec les abattements pour durée de détention et cas d’exonérations légales applicables). L’échange n’efface pas l’impôt, mais ne le double pas pour autant : on calcule comme s’il y avait une vente de chaque côté.
Diagnostics techniques : DPE, amiante, ERP, électricité/gaz le cas échéant… sont requis comme pour une vente. En succession, certains rapports récents peuvent être mutualisés si toujours valides, ce qui simplifie.
Financement : si une soulte est due, elle peut être financée (prêt immobilier affecté). L’intérêt d’un échange est de limiter le recours au prêt relais puisqu’il n’y a pas de décalage entre revente et achat.
Conseils Béa Immo : faites estimer en valeur vénale chaque bien, par des sources croisées (notaire + référentiel local + estimation Béa Immo). Une valeur juste fluidifie la soulte et sécurise la fiscalité.
Cas d’usage concrets (succession & résidence secondaire)
Cas n°1 – Trois frères, une maison à l’Île d’Yeu. Deux n’y vont plus. Un troisième veut garder un pied-à-terre, mais pas celle-là. Ils trouvent via Béa Immo un couple qui souhaite s’installer sur l’île et échange son cottage vendéen. Résultat : attribution du cottage au frère utilisateur, soulte réglée grâce à la différence de valeur, et les deux autres frères récupèrent leur part en numéraire. Pas de mise en vente labyrinthe, tout le monde avance.
Cas n°2 – Chalet alpin vs. villa littorale. Héritiers d’un chalet familial, vous rêvez plutôt d’un bien en Atlantique. Un foyer basque veut précisément l’inverse. L’échange synchronise les calendriers et épargne un hiver de gestion locative transitoire.
Cas n°3 – Maison de village et fiscalité maîtrisée. Valeurs proches, soulte faible, diagnostics réutilisés, un seul acte. La charge mentale fond comme neige au soleil.
Comparatif express
Critère
Vente + Achat classique
Échange immobilier définitif
Actes
Deux actes (vente puis achat)
Un seul acte d’échange
Calendrier
Séquencé, aléas de financement
Synchronisé, moins d’aléas
Prêt relais
Souvent nécessaire
Souvent évitable
Visites
Multiples, deux marchés
Ciblées, une contrepartie
Coûts annexes
Doublons possibles (pub, déplacements)
Mutualisation de certains frais
Fiscalité
Plus-value sur la vente
Plus-value calculée pareil, côté échange
Mode d’emploi : réussir son échange en 7 étapes
Cadrer le projet familial (usages, zone, budget soulte maximum).
Estimer précisément les deux biens (notaire + outils Béa Immo + références locales).
Qualifier les diagnostics et pièces de succession (attestation de propriété, état civil, indivision).
Lancer la recherche de contrepartie sur Béa Immo : résidence secondaire ciblée, critères d’accès, travaux acceptés.
Accorder les conditions : valeur, soulte, répartition des charges, calendrier.
Signer l’avant-contrat chez notaire (ou directement l’acte si tout est prêt), avec conditions suspensives adaptées (financement de soulte, purge des servitudes, etc.).
Acter l’échange authentique, procéder au paiement de la soulte et à la publicité foncière.
Questions fréquentes
Est-ce vraiment moins cher qu’une vente + un achat ? Souvent plus lisible et plus efficace, surtout en résidence secondaire. Les droits de mutation et émoluments restent dus. L’économie vient de la mutualisation de certaines étapes et de la suppression d’un prêt relais et de mois d’attente.
Peut-on échanger si un crédit pèse encore sur le bien hérité ? Oui, sous réserve d’accord de la banque et du remboursement du capital au jour de l’acte (ou d’un nouvel emprunt pour la soulte). Le notaire coordonne les mainlevées.
Que devient la plus-value immobilière ? Pour une résidence secondaire, l’échange est traité comme une cession à titre onéreux. Les règles de la plus-value s’appliquent classiquement (abattements pour durée de détention, exonérations spécifiques le cas échéant). Demandez une simulation au notaire.
Peut-on échanger avec des biens de nature différente ? Oui : maison ↔ appartement, chalet ↔ villa, terrain à bâtir ↔ maison, dès lors que la valeur est objectivée et que les diagnostics exigés sont fournis.
Et si les valeurs divergent trop ? La soulte équilibre. Elle est due par la partie qui reçoit le bien le plus cher. Elle peut être financée.
À Lyon, la marche arrière des prix bouscule les plans : vendre avant d’acheter devient plus risqué, le prêt relais effraie et l’attente paralyse. Chez Béa Immo, on voit pourtant émerger une alternative simple et sécurisée : l’échange immobilier définitif. Quand deux propriétaires s’accordent sur une valeur, on signe un seul acte, on s’échange les clés et chacun avance — sans dépendre d’une chaîne de ventes fragile.
Lyon 2025 : un marché qui corrige, des projets qui s’ajustent
La métropole a connu des années d’euphorie, puis un refroidissement net. Cette correction ne touche pas tous les quartiers de la même manière, mais elle complique un point précis : revendre pour racheter dans des délais courts et sans y laisser son apport. Résultat, beaucoup de ménages « figent » leur projet en attendant des jours meilleurs. C’est précisément dans ce contexte que l’échange immobilier reprend tout son sens.
À retenir : la baisse n’empêche pas d’avancer — elle invite à réorganiser son projet pour réduire les risques et sécuriser le financement.
L’échange immobilier, concrètement
Définition. Deux propriétaires conviennent d’échanger leurs biens de manière définitive, via un notaire. L’acte authentique transfère la propriété de part et d’autre au même moment. Si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte compense la différence.
Diagnostics et conformité. Comme pour une vente classique, diagnostics techniques (dont DPE) et documents d’urbanisme sont requis. Le notaire vérifie titre, servitudes, charges de copropriété et hypothèques, puis rédige l’acte.
Frais et fiscalité (vue d’ensemble). Les frais d’acte existent, mais l’assiette peut être plus favorable qu’une vente + achat successifs :
perception d’un droit d’échange calculé sur le lot le plus faible ;
droits de mutation appliqués sur la soulte lorsqu’il y en a ;
émoluments et débours notariés, comme en vente classique, mais pas de double commission d’agence si l’accord est trouvé directement entre propriétaires via Béa Immo.
Le bon réflexe : faire simuler les frais par le notaire à partir des valeurs retenues et de la soulte. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises et vous comparez à armes égales avec un scénario « vendre puis acheter ».
Pourquoi l’échange protège mieux en période de baisse
Synchronisation : tout se joue en un seul acte, exit la chaîne (vente → prêt relais → achat) et le risque de décalage.
Pouvoir d’achat lisible : en fixant la soulte, vous verrouillez l’équilibre budgétaire et limitez l’impact d’une nouvelle baisse entre compromis et acte définitif.
Frais optimisés : l’assiette (lot le plus faible et/ou soulte) peut réduire l’addition par rapport à un achat « plein pot » après revente, surtout si vous évitez les commissions d’agence.
Temps gagné : pas de commercialisation longue à supporter ; on négocie, on se met d’accord, on signe.
Moins de stress bancaire : souvent, pas de prêt relais ; et si un financement reste nécessaire pour la soulte, il est ciblé et plus facile à calibrer.
Exemple chiffré (illustratif) : T3 à Lyon 7e ↔ maison de ville à l’ouest
Valeurs retenues : appartement à 420 000 € ↔ maison à 460 000 € ; soulte de 40 000 €.
Scénario A (vendre puis acheter) : droits de mutation sur 460 000 €, émoluments, débours, plus éventuelle commission d’agence et coût d’un prêt relais.
Scénario B (échange) : droit d’échange calculé sur le lot le plus faible (420 000 €) + droits de mutation sur la soulte (40 000 €) + émoluments et débours. Pas de double commission d’agence si appariement via Béa Immo.
Lecture : selon la structure exacte des frais, l’échange peut générer des économies substantielles et apporte surtout une sécurité de calendrier.
Simulation indicative : à affiner par votre notaire selon le département, la nature des biens et les options de financement.
Où l’échange est le plus pertinent à Lyon
Arrondissements centraux (1er, 2e, 7e) : idéal pour des échanges « appartement ↔ appartement » ou « appartement ↔ maison de ville », avec des valeurs proches.
Ouest lyonnais et communes proches : familles en quête d’espace contre ménages qui recentrent en ville ; l’échange limite les allers-retours sur le marché et sécurise la transition.
Biens à rénover / DPE F ou G : la décote sur les passoires thermiques peut être absorbée dans la négociation globale d’un échange, avec un projet travaux plus lisible.
Mode d’emploi avec Béa Immo
1. Déposez votre bien : description complète, DPE, photos récentes, critères d’échange (type de bien, zones ciblées, budget de soulte).
2. Matchez intelligemment : notre algorithme compare valeurs, surfaces, DPE et localisation pour proposer des appariements pertinents.
3. Négociez la soulte : nous outillons la discussion (estimations par quartier, fourchettes de prix) pour converger vers un accord équilibré.
4. Signez chez le notaire : un seul rendez-vous, un seul acte, des clés qui changent de mains le même jour.
Témoignage
« Nous avions acheté en 2021. Avec la baisse, revendre pour racheter nous faisait perdre du temps et de l’argent. L’échange via Béa Immo nous a permis de passer d’un T3 à Saxe-Gambetta à une maison à Tassin, en fixant une soulte claire. Pas de prêt relais, pas de chaîne. On dort mieux. » — Élodie & Marc
Questions fréquentes
Peut-on échanger si l’un des deux biens a un crédit en cours ? Oui, sous réserve d’accord bancaire : soit vous rachetez le capital restant dû, soit vous négociez la portabilité si votre banque la propose. Votre conseiller vous guide.
Et la fiscalité sur la plus-value ? Les règles s’alignent sur une vente classique (exonération résidence principale, régime de droit commun pour une résidence secondaire). Le notaire vous éclaire selon votre cas.
Quid du DPE ? Les diagnostics sont obligatoires. Un DPE défavorable impacte la valeur ; intégrer un budget travaux dans l’échange est souvent gagnant.
Est-ce possible entre plusieurs propriétaires ? Oui : on peut organiser un échange à trois (ou plus) si les soultes s’équilibrent et que chaque transfert est formalisé dans l’acte.
Repères de prix (ordre de grandeur, automne 2025)
Secteur lyonnais
Prix moyen indicatif au m²
Ville de Lyon (tous biens)
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 2e
~5 800–5 900 € / m²
Lyon 7e
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 5e
~4 500–4 600 € / m²
Ces fourchettes servent uniquement de repères pour estimer une soulte. Affinez avec des estimations récentes et un notaire.
Conseils pratiques pour réussir son échange à Lyon
Préparez un dossier carré : DPE, factures de travaux, PV d’AG, règlement de copropriété, diagnostics.
Restez réalistes sur les valeurs : basez-vous sur des transactions locales récentes, pas sur les prix d’annonce.
Anticipez la soulte : simulez son financement et l’impact des droits afférents.
Soyez souples sur le calendrier : un échange s’organise vite, à condition de baliser la logistique (déménagement, écoles, travaux).
