fbpx
Télécharger l'app

Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier

Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif. 

Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !

« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.

L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier

Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.

S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.


Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
`

* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI

À lire aussi

Vendre sa maison rapidement… ou l’échanger pour gagner du temps et de l’argent

En 2025, les propriétaires ont le choix entre vendre vite leur maison ou opter pour l’échange immobilier définitif. Deux méthodes aux objectifs similaires – changer de logement rapidement – mais aux approches, coûts et implications bien différents. Voici un guide exhaustif pour comprendre laquelle correspond le mieux à votre situation.

Un marché immobilier en pleine mutation

Le marché français connaît depuis 2024-2025 un rééquilibrage. Après une baisse généralisée des prix, certaines zones reprennent (+0,2 % à Paris, +0,4 % en zones rurales), tandis que d’autres restent en recul.
Parallèlement, les taux de crédit sont redescendus autour de 3,07 %, rendant le financement plus accessible. Résultat : des acheteurs de retour, mais encore prudents.

Pour un vendeur, chaque jour compte : un bien trop longtemps sur le marché perd de son attractivité et se négocie à la baisse.

Vendre sa maison rapidement : les clés du succès

Pourquoi vendre vite ?

Les raisons sont multiples : mutation professionnelle, séparation, succession, opportunité d’investissement. La rapidité permet :

  • De profiter d’un marché favorable.
  • D’éviter des mois de double charge (prêt + charges courantes).
  • De sécuriser un nouveau projet immobilier.

Les méthodes pour accélérer la transaction

  1. Estimation précise : basée sur les ventes récentes et les atouts du bien.
  2. Présentation soignée : home staging, photos pro, visites virtuelles.
  3. Diffusion massive : portails majeurs, réseaux sociaux, mailing ciblé.
  4. Canal adapté : mandat exclusif ou vente directe entre particuliers.

Délai moyen en 2025 : 2 à 6 mois pour une maison bien positionnée.

L’échange immobilier définitif : l’alternative qui séduit

Définition et fonctionnement

Deux propriétaires échangent leurs biens, avec éventuellement une soulte (différence de prix), lors d’un acte unique chez le notaire.

Les atouts majeurs

  • Délais courts : souvent 1 à 3 mois.
  • Économies de frais : calculés selon un régime spécifique.
  • Simplicité logistique : déménagements synchronisés.
  • Réseau dédié : Béa Immo met en relation des propriétaires motivés et compatibles.

Les frais de notaire en échange : comment ça se calcule vraiment ?

Contrairement à une vente classique où chaque transaction supporte 7 à 8 % du prix du bien, l’échange immobilier est taxé sur des bases différentes car il ne représente qu’un seul acte.

Formule de calcul :

  • 1 % sur le bien le plus cher
  • + 5 % sur le bien le moins cher
  • + 6,3 % sur la soulte (différence de valeur entre les deux biens)
    = Total des frais à répartir entre les deux parties

Exemple concret :

  • Bien A : 300 000 €
  • Bien B : 400 000 €

En vente classique :

  • Achat du bien A : 300 000 € × 8 % = 24 000 €
  • Achat du bien B : 400 000 € × 8 % = 32 000 €
    Total : 56 000 €

En échange :
(300 000 × 5 %) + (100 000 × 6,3 %) + (400 000 × 1 %)
= 15 000 € + 6 300 € + 4 000 € = 25 300 €

Économie totale : 54,82 % par rapport à une double vente classique.

Répartition :

  • Acheteur du bien A : 10 843 € (économie de 13 157 €)
  • Acheteur du bien B : 14 457 € (économie de 17 542 €)

Comparatif détaillé

CritèreVente rapide classiqueÉchange immobilier définitif
Durée2 à 6 mois1 à 3 mois
Frais de notaire7-8 % du prix total1 % + 5 % + 6,3 % soulte
LogistiqueDéménagements séparésSynchronisés
SouplesseDépend du marchéRecherche ciblée
FiscalitéPlus-value éventuelleMême régime fiscal, frais réduits

Aspect légal et fiscal à connaître

  • Acte notarié obligatoire dans les deux cas.
  • Diagnostics immobiliers requis avant la signature (DPE, amiante, plomb, etc.).
  • Frais de notaire : calculés sur le prix total en vente classique, mais sur la soulte uniquement en échange.
  • Plus-value : exonération pour résidence principale, sinon imposition selon le régime classique.

Notre conseil Béa Immo

Si vous êtes pressé et prêt à ajuster légèrement votre prix, la vente rapide reste efficace.
Si votre objectif est de limiter les coûts et le stress logistique, l’échange immobilier définitif est une option stratégique, surtout si vous utilisez une plateforme spécialisée comme Béa Immo, qui sécurise et simplifie la mise en relation.

FAQ

Comment vendre sa maison rapidement ?
Fixez un prix cohérent, soignez la présentation et multipliez les canaux de diffusion.

Qu’est-ce qu’un échange immobilier définitif ?
C’est un échange officiel de biens entre propriétaires, validé par un notaire, avec éventuellement une soulte.

Quels sont les frais dans un échange immobilier ?
Ils sont calculés uniquement sur la soulte, ce qui réduit fortement le coût par rapport à une vente classique.

Peut-on échanger un bien avec un crédit en cours ?
Oui, sous réserve de l’accord de la banque, via un transfert ou un remboursement anticipé.

Voir l'article

Échanges immobiliers intergénérationnels à Paris : troc entre parents et enfants

À Paris, où l’immobilier reste un marqueur patrimonial fort, de plus en plus de familles envisagent des échanges intergénérationnels de logements. Que ce soit pour se rapprocher, adapter ses besoins ou transmettre un bien, le troc entre parents et enfants peut s’avérer avantageux… à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Voici tout ce qu’il faut savoir.

Pourquoi envisager un échange immobilier en famille ?

Le contexte parisien favorise ce type de projets :

  • Des parents souhaitant quitter un grand appartement devenu trop vaste
  • Des enfants en quête d’un logement familial dans Paris intra-muros
  • Des stratégies de transmission anticipée de patrimoine immobilier

L’échange intergénérationnel permet souvent un rééquilibrage naturel des besoins, tout en conservant le bien au sein de la famille.

Ce que dit le droit : un échange est une vente, pas une donation

En droit français, l’échange immobilier entre deux personnes (y compris membres d’une même famille) est un contrat synallagmatique à titre onéreux, comme une vente. Il implique donc :

  • Une signature devant notaire
  • Le paiement de droits de mutation (DMTO)
  • Une estimation précise de chaque bien

Ce n’est pas une donation, sauf à prévoir un mécanisme spécifique de donation-partage ou d’abattement familial.

Donation ou échange ? Deux stratégies différentes

1. L’échange simple avec soulte éventuelle

Les deux biens sont estimés à leur juste valeur. Une soulte peut être versée si les valeurs diffèrent. Cela reste un échange fiscalement neutre, soumis aux droits classiques.

2. L’échange avec donation déguisée (à éviter)

Si l’un des biens est volontairement sous-évalué, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée, entraînant :

  • Des redressements fiscaux
  • Des pénalités
  • L’annulation possible de l’acte

3. L’alternative : donation + réserve d’usufruit

Une solution classique consiste à :

  • Donner la nue-propriété à l’enfant
  • Conserver l’usufruit pour continuer à vivre dans le bien

Cela permet une transmission douce, sans échange au sens strict, mais avec une gestion plus encadrée par la fiscalité successorale.

Quelle fiscalité pour un échange entre parents et enfants ?

Les droits de mutation

Ils sont dus même entre membres d’une même famille, calculés sur la valeur vénale du bien le plus élevé.

  • Environ 5,8 % à Paris
  • Frais de notaire standards (émoluments, débours)

Les exonérations possibles

  • Abattement familial : 100 000 € tous les 15 ans (par parent, par enfant)
  • Usufruit réservé : réduit la base taxable
  • Plus-value : exonération si résidence principale

Tableau synthétique

Type d'opérationTaxable ?Particularités
Échange pur et simple✅ OuiDMTO et frais notaire classiques
Échange avec soulte✅ OuiSoulte = assujettie à la même fiscalité
Donation-partage✅ OuiAbattements familiaux possibles
Donation avec usufruit✅ OuiBase fiscale réduite (valeur usufruitée)

Mode d’emploi : comment procéder à un échange familial

  1. Faire estimer les deux biens par un expert ou un notaire
  2. Consulter un notaire pour valider la stratégie adaptée (échange, donation, démembrement…)
  3. Signer un acte authentique d’échange ou de donation-partage
  4. Déclarer l’opération aux impôts si nécessaire
  5. Effectuer les ajustements fiscaux (soulte, abattement, paiement des DMTO)

L'avis de Me Aubry, notaire à Paris 7ᵉ

“L’échange intergénérationnel est un outil souple et parfois fiscalement intéressant, mais il doit être sécurisé par une transparence totale sur la valeur des biens. Mieux vaut éviter toute requalification.”

Exemple concret

Parents : appartement de 100 m² à Paris 15ᵉ, estimé à 1 200 000 €
Enfants : maison de 110 m² à Antony, estimée à 900 000 €
➡️ Échange avec soulte de 300 000 €, payée par les enfants via prêt familial ou crédit relais
➡️ Acte notarié unique, frais estimés à 72 000 € (calculés sur 1 200 000 €)

FAQ – Échange de logements entre générations

Peut-on échanger sans frais si les biens ont la même valeur ?
Non, même à valeur égale, les frais de notaire et droits de mutation s’appliquent.

Peut-on échanger un bien grevé d’un prêt immobilier ?
Oui, à condition d’obtenir l’accord de la banque et/ou d’organiser un remboursement anticipé ou une subrogation.

Une donation déguisée peut-elle être annulée ?
Oui. Si l’administration prouve une sous-évaluation manifeste, elle peut requalifier l’opération.

Voir l'article

Échanger un 5e sans ascenseur contre un 3e avec ascenseur : le match gagnant en copro

En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.

Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »

  • Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
  • Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
  • Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
  • Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).

Ce qui fait la valeur des deux côtés

CritèreÉtage haut sans ascenseurAppartement avec ascenseur
Atouts majeursVue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus bassesConfort quotidien, accessibilité universelle, revente facilitée
Points d’attentionMontées quotidiennes, déménagements compliqués, attractivité plus sélectiveCharges d’ascenseur, entretien, bruit mécanique éventuel
Public cibleAmateurs de vues, budget optimisé, jeunes actifsFamilles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme
Valeur perçuePeut subir une décote si vente classiqueSouvent mieux valorisé et plus liquide

Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte

  • Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
  • Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
  • Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
  • Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.

La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.

Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés

  • Règlement de copropriété et état descriptif de division.
  • PV d’assemblées générales (travaux votés / à venir : ascenseur, ravalement, toiture).
  • Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
  • Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
  • États datés pour chacun des lots.

Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?

SujetVente classique (séquentielle)Échange immobilier (acte unique)
NégociationRabais sur l’étage hautSoulte équitable vs ascenseur
LogistiqueDeux opérations, parfois deux déménagementsUne opération, un déménagement
CalendrierAléas, prêt relais possibleDate unique synchronisée
Dossier coproDeux chaînes de pièces, doublonsMutualisation dans un même calendrier
Revente futureAttractivité variableAccès à un bien plus liquide (ascenseur)

Méthode de négociation sans se perdre

  1. Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
  2. Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
  3. Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
  4. Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
  5. Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).

Cas pratique : vue vs confort

Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.

  • Match : usages inverses, même quartier.
  • Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
  • Signature : acte unique, un seul déménagement.
  • Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.

Check-list pratique « ascenseur »

  • Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
  • Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
  • Bruit et vibrations : tester à différents moments.
  • Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
  • Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).

Questions fréquentes

Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ?
Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.

Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ?
Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.

Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ?
Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.

La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).

Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.

Voir l'article