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Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier

Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif. 

Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !

« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.

L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier

Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.

S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.


Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
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* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI

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Pourquoi envisager un échange plutôt qu’une vente classique ?

Les raisons de quitter Paris pour la banlieue ne manquent pas : arrivée d’un enfant, recherche d’un jardin, télétravail, qualité de vie… Pourtant, vendre son appartement et acheter une maison dans un second temps s’avère souvent long, coûteux et risqué (crédit relais, double déménagement…).

L’échange immobilier définitif offre une alternative directe, simultanée et simplifiée. Il s’agit d’un transfert de propriété entre deux parties, scellé par un seul acte notarié, avec possibilité de compensation financière (soulte) si la valeur des biens diffère.

Étape 1 : Définir vos critères et votre zone de recherche

Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

  • Pourquoi souhaitez-vous quitter Paris ?
  • Quelle zone de banlieue vous attire ? (RER, écoles, accès au centre, environnement)
  • Quel type de maison recherchez-vous ? (jardin, garage, nombre de chambres)
  • Votre appartement est-il recherché ? (arrondissement, superficie, état)

Cela vous permettra de mieux cibler les biens compatibles avec le vôtre.

Étape 2 : Estimer la valeur de votre appartement

Une estimation juste est essentielle pour équilibrer l’échange. Faites appel à :

  • Un professionnel (notaire, agent, plateforme comme Béa Immo)
  • Des outils en ligne avec des comparables de biens similaires

💡 Exemple : Un 3 pièces de 65 m² dans le 18e arrondissement peut équivaloir à une maison de 100 m² avec jardin à Montreuil ou Colombes, selon les prestations.

Étape 3 : Chercher le bon “match”

L’échange repose sur la réciprocité des besoins. Sur Béa Immo, vous pouvez :

  • Créer une annonce avec vos critères
  • Consulter les profils de propriétaires en banlieue souhaitant s’installer à Paris
  • Être alerté des correspondances

Le succès réside dans la transparence : indiquez clairement vos attentes, vos contraintes, et la disponibilité du bien.

Étape 4 : Visiter, négocier, ajuster

Une fois un bien repéré, organisez des visites croisées. Si le coup de cœur est réciproque, on passe à la phase de négociation :

  • Comparaison des valeurs
  • Discussion sur la soulte
  • Accord sur les délais de libération

Chaque échange est unique : parfois, un petit jardin vaut plus qu’une pièce supplémentaire, selon les priorités des parties.

Étape 5 : Signature chez le notaire

Le notaire joue un rôle-clé :

  • Il vérifie les titres de propriété
  • Rédige un acte unique d’échange
  • Évalue les droits de mutation (calculés sur la valeur la plus élevée)
  • Encaisse et répartit la soulte éventuelle

🔍 Bon à savoir : Les frais de notaire en échange sont en général inférieurs à ceux d’une double vente/achat.

Étape 6 : Emménager sereinement

Grâce à la simultanéité des démarches, vous évitez :

  • Les incertitudes liées à la revente de votre bien
  • Le stress d’un crédit relais
  • Les frais de double déménagement

L’échange permet une transition fluide vers un nouveau cadre de vie, souvent mieux adapté à une nouvelle étape personnelle ou familiale.

Témoignage : “Nous avons quitté notre deux-pièces à Belleville pour une maison à Fontenay-sous-Bois”

“Avec la naissance de notre second enfant, l’appartement devenait trop petit. Plutôt que de vendre puis acheter dans un marché tendu, on a trouvé sur Béa Immo un couple souhaitant revenir sur Paris. On a échangé nos biens en trois mois, avec une soulte de 25 000 euros. Le notaire a tout géré.”
— Marion et Fabien, 37 ans

FAQ – Échanger un appartement parisien contre une maison

Est-ce que je peux échanger si j’ai encore un prêt immobilier ?
Oui, avec l’accord de votre banque. Un remboursement anticipé ou une subrogation est possible.

Est-ce que je paye des impôts sur la soulte ?
Pas d’impôt spécifique, mais la soulte entre dans le calcul des droits de mutation.

Puis-je échanger mon bien s’il est loué ?
Non. Le bien doit être libre de toute occupation au moment de l’échange.

Quels diagnostics sont obligatoires ?
Comme pour une vente classique : DPE, amiante, plomb, etc.

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Mutation ou nouveau job : échangez votre logement pour gagner des semaines

Lorsque l’on change de ville pour un nouveau job ou une mutation, chaque jour compte. Or, vendre puis acheter en séquence peut étirer le calendrier, ouvrir la porte au logement provisoire et même imposer un prêt relais. L’échange immobilier définitif propose une voie directe : deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique chez le notaire. Résultat : date sécurisée, un seul déménagement et une transition professionnelle sous contrôle.

Pourquoi l’échange est le bon réflexe en cas de mutation

  • Acte unique, date unique : la remise des clés est coordonnée avec votre prise de poste.
  • Soulte plutôt que relais : vous remplacez le financement transitoire par un ajustement bilatéral et finançable.
  • Moins de frictions : pas de double logistique, moins de débours doublons, pas d’intérêts intercalaires.
  • Ciblage utile : vous matchez avec des propriétaires qui veulent faire le chemin inverse (inter-villes, inter-quartiers).

Parcours type « mutation » : 6 à 8 semaines bien tenues

ÉtapeDélai indicatifClés de réussite
Publication & critèresJours 1–5Décrivez précisément le bien, la ville cible, les contraintes de prise de poste
Matching & visites croiséesSemaines 2–3Visez les profils “miroir” (ils viennent vers votre ville, vous allez vers la leur)
Accord & chiffrage de la soulteSemaines 3–4Estimations récentes, prise en compte travaux/DPE
Avant-contrat d’échangeSemaines 4–6Conditions suspensives, date de signature alignée à votre arrivée
Acte unique & remise des clésSemaines 6–8Déménagement en une fois, installation express

Objectif : caler la date d’acte avant la prise de poste, avec une marge d’une à deux semaines pour l’emménagement.

Mutation : échange vs prêt relais (comparatif clair)

SujetPrêt relais (acheter avant de vendre)Échange immobilier (acte unique)
FinancementRelais + intérêts intercalairesSoulte négociée et finançable
Sécurisation de la dateDépend de la reventeDate unique synchronisée
LogistiqueRisque logement provisoireUn seul déménagement
NégociationDécote possible pour tenir le délaiÉquité par la soulte
Charge mentaleForte (3 chantiers à piloter)Allégée (une opération)

Cas pratique : Rennes ↔ Paris, poste qui démarre à J+60

Situation : Amélie, ingénieure à Paris, prend un poste à Rennes le 15 mars. Elle possède un T2 à Issy-les-Moulineaux. Paul, Rennais, rejoint son siège à La Défense ; il possède un T3 à Rennes.
Match : besoins croisés.
Soulte : les valeurs diffèrent, une soulte est convenue et finançable.
Calendrier : avant-contrat à J+28, acte unique à J+52, remise des clés coordonnée ; Amélie s’installe à Rennes le 5 mars, dix jours avant sa prise de poste.
Bénéfice : aucun loyer provisoire, aucun relais, zéro semaine perdue.

Check-list “mutation” pour aller vite sans casser la qualité

  • Dossier complet dès la mise en relation : titre, diagnostics (DPE…), règlement et PV d’AG, appels de fonds.
  • Estimation réaliste : références récentes, état, DPE, travaux à prévoir.
  • Fenêtre de signature : ciblez 10–15 jours avant la prise de poste.
  • Financement de la soulte : pré-accord bancaire si besoin ; gardez une trésorerie de sécurité pour l’installation.
  • Logistique : pré-réserver déménageur et créneaux d’ascenseur ; anticiper abonnements (énergie, internet), transport, scolaire.

Négocier la soulte quand on change de ville

  • Base objective : deux estimations étayées, un panier travaux si pertinent, DPE pris en compte.
  • Zig-zag raisonnable : ouvrez 2–3 scénarios de soulte avec petites variations de calendrier.
  • Clause de date : figez la date de signature et la remise des clés dans l’avant-contrat.
  • Plan B : prévoyez une clause d’ajournement court en cas de micro-retard bancaire, sans bousculer la prise de poste.

Questions fréquentes

Et si nous ne sommes pas dans la même ville ?
C’est précisément l’intérêt de l’échange : les projets inverses se rencontrent. Les visites peuvent se planifier sur une même journée aller-retour.

Peut-on caler la signature juste avant la prise de poste ?
Oui, c’est recommandé : la date unique est fixée d’un commun accord et sécurisée à l’avant-contrat.

Comment financer la soulte ?
Comme un achat classique : épargne et/ou prêt amortissable. Vous évitez ainsi les intérêts du prêt relais.

Quid des diagnostics et de la copropriété ?
Chaque bien suit les règles usuelles (DPE, diagnostics obligatoires), avec pièces de copro complètes côté vendeur comme côté acquéreur.

Nouvelle ville, nouveau job, zéro semaine perdue. Publiez votre bien et vos critères d’échange, fixez une date unique et démarrez votre poste dans les temps — l’esprit libre.

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L’échange immobilier définitif à Lyon et sa périphérie (2025) : comprendre le marché, viser les bons quartiers, conclure plus vite

À Lyon, 2025 marque un marché toujours exigeant : des prix qui se sont ajustés mais restent élevés dans les quartiers les plus convoités, des délais qui s’allongent sur certains segments, et des contraintes réglementaires (encadrement des loyers, DPE G interdits à la location) qui tendent l’offre. Dans ce contexte, l’échange immobilier définitif — un seul acte notarié, possibilité de soulte, économies de frais — s’impose comme un raccourci concret pour boucler une transaction sans passer par la case « vente puis rachat ». Voici comment en tirer parti à Lyon et dans sa périphérie.

Le marché lyonnais en 2025 : où se situent les prix au m² ?

À l’échelle de la ville de Lyon, les prix de vente se situent autour de 4 800 à 5 000 €/m² au 1ᵉʳ septembre 2025 (moyenne/ médiane selon les sources, ancien et neuf confondus). Les bases de référence indiquent 4 785 €/m² (estimation MeilleursAgents) et 4 962 €/m² médian tout type de biens d’après Le Figaro Immobilier ; l’ancien tourne autour de 4 502 €/m² médian et le neuf autour de 5 930 €/m² médian (estimations au 01/08/2025).

Fourchettes par quartiers/communes (appartements, médian quand disponible)

Quartier / CommunePrix indicatif €/m²Variations / précisions
Lyon intra-muros~4 800–5 000Ville entière (ancien + neuf) selon sources croisées (sept. 2025).
Croix-Rousse – Plateau Ouest (Lyon 4ᵉ)≈ 5 606Médian appartements ; maisons ≈ 6 754 €/m².
Villeurbanne≈ 3 610 (ancien) / ≈ 5 185 (neuf)Médian au 01/08/2025 selon Le Figaro Immobilier.
Tassin-la-Demi-Lune (Ouest)≈ 5 337 (appart.)Médian appartements ; maisons ≈ 4 959–6 223 (fourchette).
Écully (Ouest)≈ 4 856 (tous biens)Médian au 01/08/2025 ; ancien ≈ 4 291, neuf ≈ 6 276.
Sainte-Foy-lès-Lyon (Ouest)≈ 3 846 (appart.)Médian appartements ; tendance baissière sur 1 an.

Ces niveaux confirment un écart ville/banlieue : Villeurbanne reste l’alternative « budget » la plus recherchée pour les appartements, tandis que l’Ouest lyonnais (Tassin, Écully, Sainte-Foy) concentre la clientèle familiale en quête d’espace, de verdure et d’écoles, avec une prime sur les biens rénovés et les maisons avec extérieur.

Pourquoi parle-t-on encore d’un marché « tendu » ?

  • Encadrement des loyers reconduit à Lyon et Villeurbanne (arrêtés préfectoraux reconduits jusqu’en 2024, en vigueur depuis 2021) : indicateur d’une pression locative persistante.
  • Zonage A / B1 : la révision 2024–2025 a étendu les zones dites « tendues », consolidant l’attractivité métropolitaine et ses contraintes.
  • Réglementation DPE : interdiction de louer les logements classés G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 — un tri naturel dans l’offre locative et un report de demande vers les logements performants.
  • Crédit : taux moyens autour de 3,07–3,08 % au printemps-été 2025 ; cela débloque des projets mais ne lève pas toutes les frictions (apport, HCSF, scoring).

Où acheter / échanger en priorité à Lyon en 2025 ?

Croix-Rousse (Plateau et pentes)

Ambiance de « village » au cœur de la ville, commerces indépendants, écoles, vues et bonne liquidité sur les surfaces familiales bien rénovées. Les appartements se négocient autour de 5 600 €/m² sur le Plateau Ouest ; le charme des canuts bien traités conserve une vraie valeur refuge.

Ouest lyonnais (Tassin, Écully, Sainte-Foy…)

Le triangle Tassin–Écully–Sainte-Foy reste l’eldorado des familles qui veulent jardin, balcons, stationnement facile et accès rapide au centre. Compter ≈ 5 300 €/m² à Tassin pour un appartement, ≈ 4 850 €/m² à Écully (tous biens), ≈ 3 850 €/m² pour un appartement à Sainte-Foy. L’hétérogénéité est forte selon l’état (DPE, rénovations), l’altimétrie et la desserte.

Villeurbanne

Toujours la porte d’entrée la plus accessible pour Lyon intra-métropole, intéressante pour optimiser le ratio m² / budget, avec un ancien médian ≈ 3 610 €/m² et un neuf ≈ 5 185 €/m².

L’échange immobilier définitif : le raccourci pour conclure plus vite (et souvent moins cher)

Le principe en deux phrases

Deux propriétaires échangent leurs biens dans un seul acte authentique chez le notaire ; si les valeurs diffèrent, l’un verse une soulte pour compenser. C’est juridiquement une mutation à titre onéreux (comme une vente), avec une fiscalité propre à l’échange.

Pourquoi c’est plus rapide à Lyon en 2025

  • Un seul calendrier : plus besoin d’aligner une vente, un prêt relais et un achat derrière — l’acte synchronise les transferts de propriété.
  • Moins de dépendances de chaîne : on ne « subit » pas la solvabilité d’un acquéreur puis la disponibilité d’un vendeur ; on verrouille une contrepartie unique et des conditions suspensives ciblées (financement, purge des droits de préemption, diagnostics).
  • Moins de frottements réglementaires : sur un marché locatif encadré et sous tension énergétique (DPE), l’échange permet de muter directement des résidences principales sans passer par un bail transitoire ou un prêt relais.

Et côté frais : pourquoi on économise souvent

Le régime de droit commun prévoit que les échanges d’immeubles supportent un droit / une taxe au taux de 5 % perçu au profit de l’État, calculé sur la valeur d’un seul lot (en pratique, le plus faible si valeurs différentes). La soulte, elle, est taxée comme une vente (DMTO au taux « ordinaire » du département, ≈ 5,8 % dans la plupart des cas en ancien), auxquels s’ajoutent émoluments et débours.

Exemple pédagogique (Lyon Métropole)
• Appartement Croix-Rousse : 520 000 €
• Maison à Francheville : 620 000 €
• Échange : droit à 5 % sur le lot le moins élevé (520 000 €) = 26 000 € (hors émoluments/débours).
• Soulte : 100 000 € versée par l’acquéreur de la maison ; DMTO « ancien » ≈ 5,8 % sur 100 000 € = 5 800 € (hors émoluments/débours).
Total taxes ≈ 31 800 € (à comparer à deux ventes séparées, chacune taxée sur le prix total du bien). Répartition au prorata des valeurs ou selon accord entre parties.

Dans les faits, l’étude notariale ajuste précisément l’assiette et la ventilation (et peut recommander, au cas par cas, l’application du tarif « ventes » si plus favorable).

Mode d’emploi d’un échange réussi à Lyon (version terrain Béa)

  1. Estimer juste (Croix-Rousse ≠ Montchat ≠ Tassin) : confronter deux avis et les bases locales récentes.
  2. Calibrer la soulte : anticiper l’accord bancaire si l’un des biens est grevé d’un prêt/hypothèque ; la soulte peut solder un crédit.
  3. Signer un avant-contrat d’échange : conditions suspensives classiques (financement, diagnostics conformes, purge des droits de préemption).
  4. Acte unique chez le notaire : publication foncière et transfert simultané. Gain de temps notable sur la logistique de déménagement et la remise des clés.

Cas d’usage fréquent à Lyon

  • Monter d’un cran sans prêt relais : un couple de Villeurbanne échange son T3 récent contre une maison à Écully avec soulte ; ils évitent la double opération et s’installent en une date unique.
  • Réduire et se rapprocher : des propriétaires d’une maison à Tassin troquent contre un 4 pièces lumineux à la Croix-Rousse pour gagner en confort urbain (ascenseur, commerces) sans immobiliser un prêt relais.

FAQ express

Un échange est-il légal et sécurisé ?
Oui. C’est un contrat prévu par le Code civil, formalisé par acte notarié avec les mêmes garanties (publicité foncière, diagnostics).

Qui paie quoi ?
Le droit d’échange 5 % sur un seul lot et les DMTO sur la soulte ; émoluments/débours s’ajoutent. La répartition se fait d’un commun accord ou au prorata.

Et si l’un des biens est loué ?
Vigilance renforcée depuis l’interdiction de louer les DPE G et l’encadrement des loyers à Lyon/Villeurbanne : cela affecte la valorisation et les conditions de sortie du locataire.

Les taux aident-ils la reprise ?
Ils se stabilisent vers 3,07–3,08 % mi-2025 : un soutien relatif à la solvabilité, sans effacer l’exigence d’apport et les règles HCSF.

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