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Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier

Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif. 

Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !

« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.

L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier

Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.

S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.


Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
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* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI

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Passoire énergétique : échanger plutôt que vendre à perte

Les passoires énergétiques (DPE F/G) subissent souvent des rabais et des délais en vente classique. Pourtant, certains propriétaires cherchent justement un bien à rénover pour façonner leur projet (isolation, menuiseries, PAC…). L’échange immobilier définitif met ces deux besoins face à face : vous troquez votre logement énergivore contre un bien plus performant, la soulte ajuste la différence de valeur, et tout se conclut par un acte notarié unique. Vous évitez la décote subie, la double logistique et, souvent, le prêt relais.

Pourquoi l’échange est l’allié des DPE compliqués

  • Négociation d’usage : on croise un projet travaux (appétence, savoir-faire, budget) avec votre besoin d’un bien plus sobre.
  • Soulte = équité : elle intègre l’effort de rénovation à venir, sans brader votre prix facial.
  • Acte unique : diagnostics des deux côtés, clauses usuelles, calendrier coordonné.
  • Moins de frictions : un seul déménagement ; souvent pas de prêt relais (la soulte remplace le financement transitoire).

Ce qu’un acheteur “pro-rénovation” valorise vraiment

  • Potentiel thermique : combles isolables, façades accessibles, planchers, réseaux.
  • Menuiseries : dimensions standard, remplacement faisable sans pathologies.
  • Systèmes : place pour pompe à chaleur/chaudière performante, tableau élec modernisable.
  • Copropriété : travaux de parties communes anticipés (isolation, toitures, VMC).
  • Volumes : plans modulables (cuisine ouverte, rangements).

Exemple pédagogique : intégrer le “panier rénovation” dans la soulte

  • Bien A (DPE F) : valeur cible 300 000 €.
  • Bien B (DPE C) : valeur cible 360 000 €.
  • Panier rénovation A estimé pour l’autre partie : 35 000–45 000 € (isolation + menuiseries + chauffage + élec).
  • Différence brute A↔B : 60 000 €.
  • Soulte discutée : ajustée selon le panier rénovation (ex. 50 000–55 000 €) + le calendrier.

Méthode : on part d’estimations sincères, on chiffre un panier rénovation documenté, puis on calibre la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.

Échange vs vente classique : qui protège mieux une passoire ?

SujetVente classique (séquentielle)Échange immobilier (acte unique)
PrixDécote souvent exigéeSoulte intégrant la rénovation
DélaisVisites, devis, re-négociationMatching d’usages + acte unique
FinancementSouvent prêt relaisSoulte finançable
DéménagementParfois en 2 tempsUn seul déménagement
StressÉlevé (incertitudes)Prévisible (date unique)

Check-list “DPE F/G” pour attirer le bon co-échangiste

  • Diagnostics à jour, avec points techniques clairs (élec, isolation, menuiseries, chauffage).
  • Devis ou fourchettes pour 3–5 postes clés (ex. fenêtres, combles, PAC, tableau élec).
  • Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, projets de travaux (ravalement/étanchéité/VMC).
  • Plan & volumes : montrer le potentiel (cloisons, orientations, gains de lumière).
  • Scénarios de soulte : prévoir 2–3 montants selon l’ampleur des travaux intégrés.

Cas pratique : F→C en 8 semaines

Nadia détient un T3 en DPE F (menuiseries anciennes, chauffage électrique). Elle vise un T3 DPE C dans le même quartier. Alexandre, bricoleur, cherche au contraire un bien à rénover avec potentiel.

  • Match : besoins inverses.
  • Soulte : forfaitisée en tenant compte d’un panier rénovation avec fenêtres + isolation + chauffage.
  • Signature : acte unique ; un seul déménagement.
  • Bénéfice : Nadia évite la décote, Alexandre obtient la base idéale pour rénover.

Questions fréquentes

Faut-il refaire tous les diagnostics ?
Oui, comme pour une vente : DPE et diagnostics obligatoires de chaque côté.

La soulte peut-elle couvrir “indirectement” les travaux ?
La soulte rééquilibre la différence de valeur en intégrant le panier rénovation. Le financement des travaux reste libre (épargne, prêts, aides).

Et en copropriété ?
Les pièces et états datés sont requis pour chaque lot. Les travaux votés influent sur la discussion.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque par acte authentique unique, avec garanties usuelles.

Ne bradez pas votre passoire énergétique. Publiez votre bien et vos critères d’échange, proposez un panier rénovation clair, et équilibrez par une soulte dans un cadre sécurisé.

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À Paris (et grandes métropoles) : tester l’échange pour viser le bon quartier au bon prix

Dans les grandes métropoles, la recherche d’un bon quartier tourne vite au bras de fer : annonces qui partent, visites groupées, offres au-dessus ou en dessous, délais bancaires. L’échange immobilier définitif propose une autre logique : on matche deux usages (quartier, surface, étage, extérieur), on équilibre par une soulte si les valeurs diffèrent, et l’on signe un acte unique chez le notaire. Résultat : un ciblage hyperlocal (arrondissement, micro-quartier, proximité transports/écoles) sans subir la double séquence « vendre puis acheter ».

Pourquoi l’échange est taillé pour les métropoles

  • Hyperlocal : on cible un micro-périmètre (ex. Paris 11e côté square Gardette, Lyon Croix-Rousse bas, Bordeaux Saint-Seurin).
  • Équité par la soulte : pas besoin de surpayer ni de brader ; la différence de valeur s’ajuste.
  • Acte unique : moins d’aléas qu’un enchaînement vente/achat, une seule date et un seul déménagement.
  • Moins de frictions : souvent sans prêt relais, diagnostics cadrés, dossier copro des deux côtés.

Ce qui compte vraiment “intra-muros”

  • Transports structurants : distance à un métro/TGV/RER/tram, lignes directes vers le travail/école.
  • Vie quotidienne : commerces, marché, espaces verts, nuisances sonores.
  • Copropriété : ascenseur/escaliers, charges, travaux votés/à venir.
  • Qualité d’usage : luminosité, plan, double exposition, espace bureau (télétravail).
  • DPE & confort : fenêtres, chauffage, ventilation (charges prévisibles).

Cas pratiques express (Paris & métropoles)

  • Paris 12e ↔ 11e : un T2 lumineux sur cours côté 12e contre un T2 proche d’un métro plus direct vers le bureau côté 11e ; soulte calibrée pour l’emplacement.
  • Lyon Croix-Rousse ↔ Part-Dieu : T3 familial avec escaliers vs T3 avec ascenseur et accès direct gare ; acte unique et déménagement une seule fois.
  • Bordeaux Saint-Genès ↔ Saint-Seurin : T4 avec travaux vs T4 clé en main ; panier travaux intégré à la soulte.

Échange vs enchères silencieuses : qui protège votre projet ?

SujetMarché classique en zones tenduesÉchange immobilier (acte unique)
StratégieSurenchère / rabaisUsage ↔ usage + soulte
DélaisVisites, off-market, incertitudesDate unique synchronisée
FinancementRelais fréquentSoulte finançable
DéménagementParfois en 2 tempsUn seul déménagement
SérénitéStress + aléasLisible et cadré

Méthode simple pour “viser le bon quartier”

  1. Cible hyperlocale : périmètre de 5–10 rues, stations et écoles visées.
  2. Annonce claire : points forts/points d’attention, DPE, charges, copro.
  3. Match d’usages : étage/ascenseur, calme/lumière, extérieur, bureau.
  4. Soulte : 2–3 scénarios selon calendrier, DPE et éventuels travaux.
  5. Acte unique : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date, pièces), signature, remise des clés coordonnée.

Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

  • Bien A (Paris 20e, T3, dernier étage sans ascenseur) estimé 520 000 €.
  • Bien B (Paris 11e, T3, 3e avec ascenseur) estimé 575 000 €.
  • Différence brute : 55 000 € → soulte négociée, ajustable selon DPE/travaux/calendrier.
  • Bénéfice : A gagne l’ascenseur et la ligne de métro souhaitée ; B gagne la lumière et un dernier étage.

Check-list hyperlocale

  • Temps réel vers lieux clés (métro, gare, écoles).
  • Nuisances : bar/terrasse, axes, livraisons, travaux de voirie.
  • Copro : ascenseur (contrat, pannes), toiture/ravalement, budgets.
  • DPE & charges : factures type, fenêtres, ventilation.
  • Calendrier : semaine idéale, créneaux déménageur/ascenseur, coordinateur le jour J.

Questions fréquentes

Peut-on échanger entre deux arrondissements très différents de prix ?
Oui, via la soulte qui équilibre précisément la différence de valeur.

Et si l’un des deux biens a des travaux à prévoir ?
Ils se chiffrent en panier travaux et s’intègrent dans la soulte.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui, c’est une vente réciproque signée par acte notarié unique avec diagnostics et protections usuelles.

Comment éviter le logement provisoire ?
En fixant une date unique de signature et de remise des clés dans l’avant-contrat.

Envie de viser le bon quartier sans surpayer ni brader ? Publiez votre bien et vos critères hyperlocaux. Trouvez le duo inverse, équilibrez par soulte, signez une fois et emménagez là où votre quotidien gagne en qualité.

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Échanger un 5e sans ascenseur contre un 3e avec ascenseur : le match gagnant en copro

En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.

Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »

  • Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
  • Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
  • Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
  • Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).

Ce qui fait la valeur des deux côtés

CritèreÉtage haut sans ascenseurAppartement avec ascenseur
Atouts majeursVue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus bassesConfort quotidien, accessibilité universelle, revente facilitée
Points d’attentionMontées quotidiennes, déménagements compliqués, attractivité plus sélectiveCharges d’ascenseur, entretien, bruit mécanique éventuel
Public cibleAmateurs de vues, budget optimisé, jeunes actifsFamilles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme
Valeur perçuePeut subir une décote si vente classiqueSouvent mieux valorisé et plus liquide

Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte

  • Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
  • Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
  • Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
  • Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.

La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.

Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés

  • Règlement de copropriété et état descriptif de division.
  • PV d’assemblées générales (travaux votés / à venir : ascenseur, ravalement, toiture).
  • Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
  • Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
  • États datés pour chacun des lots.

Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?

SujetVente classique (séquentielle)Échange immobilier (acte unique)
NégociationRabais sur l’étage hautSoulte équitable vs ascenseur
LogistiqueDeux opérations, parfois deux déménagementsUne opération, un déménagement
CalendrierAléas, prêt relais possibleDate unique synchronisée
Dossier coproDeux chaînes de pièces, doublonsMutualisation dans un même calendrier
Revente futureAttractivité variableAccès à un bien plus liquide (ascenseur)

Méthode de négociation sans se perdre

  1. Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
  2. Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
  3. Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
  4. Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
  5. Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).

Cas pratique : vue vs confort

Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.

  • Match : usages inverses, même quartier.
  • Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
  • Signature : acte unique, un seul déménagement.
  • Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.

Check-list pratique « ascenseur »

  • Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
  • Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
  • Bruit et vibrations : tester à différents moments.
  • Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
  • Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).

Questions fréquentes

Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ?
Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.

Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ?
Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.

Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ?
Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.

La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).

Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.

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