Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier
Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif.
Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !
« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.
L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier
Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.
S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.
Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »` `
* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI
Avec la retraite, beaucoup de propriétaires réalisent que leur maison familiale est devenue un fardeau : trop grande, trop coûteuse, trop d’entretien. L’échange immobilier définitif offre une solution simple et sécurisée pour alléger son quotidien et profiter pleinement de cette nouvelle étape de vie.
Le poids d’une maison devenue encombrante
Après des décennies passées dans une maison familiale, beaucoup de retraités constatent que ce logement ne correspond plus à leurs besoins. Escaliers difficiles à monter, jardin chronophage, pièces inoccupées… Ces contraintes prennent du temps, de l’énergie et grèvent le budget.
L’échange immobilier permet de tourner la page sereinement en choisissant un logement adapté à son rythme de vie.
L’échange immobilier : une alternative pratique à la vente
Contrairement à la vente classique, l’échange immobilier définitif permet de changer de logement de manière simultanée et sécurisée. Les avantages sont nombreux :
Moins de démarches : un seul acte notarié, pas de prêt relais, pas d’attente entre vente et achat.
Moins de frais : les droits de mutation s’appliquent seulement sur la soulte éventuelle.
Un logement mieux adapté : appartement en centre-ville, résidence avec ascenseur, logement de plain-pied.
Un quotidien allégé
En choisissant un appartement ou une maison plus petite, les retraités réduisent significativement :
Les frais d’entretien,
Les factures énergétiques,
Les déplacements contraignants (si logement plus proche des services),
Le temps passé aux tâches ménagères.
Cela permet de consacrer davantage de temps aux loisirs, à la famille et aux projets personnels.
Préparer l’avenir sereinement
Au-delà du confort immédiat, l’échange immobilier permet d’anticiper les années à venir : vivre dans un logement accessible et adapté, réduire les contraintes financières, se rapprocher de structures médicales si nécessaire. Un choix réfléchi qui offre une tranquillité d’esprit durable.
Conclusion
L’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est un véritable choix de vie qui permet aux retraités de simplifier leur quotidien, de réduire leurs charges et de profiter pleinement de leur temps libre. Une solution moderne et adaptée à leurs besoins réels.
Changer de logement sans passer par un prêt relais, c’est possible. La clé : connaître précisément votre mensualité « max » et la transformer en capital empruntable, au bon taux et sur la bonne durée. Je vous montre la méthode (très simple), des exemples concrets aux taux en vigueur (autour de 3 %–3,3 %), et, pour se projeter, un simulateur de surface : que pouvez-vous acheter à Paris et à Lyon avec 1 000 € par mois ? Enfin, je vous renvoie au calculateur Béa pour obtenir votre capacité personnalisée et explorer l’alternative la plus maligne au relais : l’échange immobilier définitif.
Pourquoi se passer d’un prêt relais ?
Le prêt relais finance temporairement l’achat avant la revente. Utile, certes, mais il ajoute un crédit, des intérêts et un grain de stress si la vente traîne. À l’inverse, bâtir un plan « sans relais » revient à calibrer un seul emprunt pérenne, en s’appuyant sur votre taux d’effort admissible et votre budget réel. Les banques s’alignent sur les règles HCSF : taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) et durée d’amortissement jusqu’à 25 ans, avec une marge de dérogation limitée.
La méthode express pour calculer votre capacité d’emprunt
Mensualité maximale : Mensualité max ≈ 35 % de vos revenus nets mensuels – charges récurrentes (crédits, pensions, etc.) – prime d’assurance emprunteur estimée.
Transformer une mensualité en capital : Utilisez la formule d’un prêt amortissable à taux fixe (hors assurance) :
M = C × [ i(1+i)^n / ((1+i)^n − 1) ]
C = M × [ ((1+i)^n − 1) / ( i(1+i)^n ) ] où M = mensualité, C = capital emprunté, i = taux mensuel (taux annuel/12), n = nombre total de mensualités.
Inclure les frais d’acquisition : Ajoutez au besoin les frais de notaire, une éventuelle commission d’agence et la part d’assurance emprunteur dans la mensualité.
Les taux en vigueur : un repère à 3 %–3,3 % en septembre 2025
Les baromètres confirment des taux moyens stabilisés autour de 3,17 % sur 20 ans et 3,29 % sur 25 ans, avec des « meilleurs profils » parfois en dessous de 3 %. Des acteurs de marché affichent des fourchettes proches (≈3,22 % sur 20 ans et ≈3,35 % sur 25 ans). Ces niveaux encadrent bien une hypothèse de calcul entre 3 % et 3,3 %.
Exemples concrets (hors assurance)
Hypothèse : prêt à taux fixe, mensualité constante.
Combien emprunte-t-on avec 1 000 € / mois ? • 25 ans à 3,00 % : ≈ 210 900 € • 25 ans à 3,30 % : ≈ 204 100 €
Et si votre mensualité max est 1 500 € / mois ? • 25 ans à 3,00 % : ≈ 316 300 € • 25 ans à 3,30 % : ≈ 306 100 €
Lecture : à mensualité identique, gagner 0,3 point de taux (de 3,3 % à 3,0 %) ou allonger de 20 à 25 ans peut libérer plusieurs milliers d’euros de capacité. Calibrez la durée avec prudence : plus long = mensualité plus douce, mais coût total plus élevé.
Simulateur de surface : que vaut 1 000 € / mois à Paris et Lyon ?
En septembre 2025, CAFPI publie la surface finançable pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans (au « top taux » des barèmes) selon le prix moyen au m² :
Ville
Prix moyen au m²
Surface finançable pour 1 000 €/mois*
Paris
9 569 €
21,35 m²
Lyon
4 699 €
43,48 m²
* Montant emprunté correspondant ≈ 204 300 € (21,35×9 569 ≈ 204 298 € ; 43,48×4 699 ≈ 204 313 €), cohérent avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans autour de 3,3 %. Source des prix et surfaces : baromètre CAFPI, septembre 2025.
Envie de vous projeter dans votre ville ? Calculez votre capacité personnalisée et voyez, en temps réel, la surface finançable selon votre budget : ouvrez le calculateur Béa depuis ce bouton dans l’article.
Sans prêt relais : 3 leviers qui font la différence
Optimiser la mensualité admissible : réduire ou regrouper un petit crédit conso peut ramener votre taux d’effort sous 35 %.
Jouer la durée intelligemment : viser 25 ans pour absorber la transition, puis rembourser par anticipation après la vente de votre bien (tout en restant dans le cadre HCSF).
Activer les aides à l’accession : selon le projet, le PTZ peut compléter le plan de financement (élargi au neuf jusqu’à fin 2027). Renseignez-vous dans le calculateur.
Cas pratique (récit)
Camille et Julien, 36 et 38 ans, deux CDI à Lyon (4 300 € nets à deux). Leur banque fixe une mensualité cible à 1 505 € assurance incluse, soit un taux d’effort de 35 %. En modulant la part assurance et en passant sur 25 ans à ~3,2 %, leur capacité se cale autour de 300 000 €, de quoi viser un T3 familial sans recourir au relais. Après la signature, ils utilisent une partie du produit de vente pour rembourser par anticipation et conservent une mensualité confortable.
Passer à l’action avec Béa
Estimez votre capacité d’emprunt en quelques secondes grâce au calculateur Béa intégré au site.
Évitez le prêt relais en explorant l’échange immobilier définitif : vous synchronisez achat et revente entre propriétaires, avec un seul financement optimisé et, souvent, un calendrier plus serein.
FAQ express
Le taux d’effort à 35 % est-il intangible ? Il encadre la majorité des dossiers. Une marge de flexibilité existe, strictement contingentée par les banques. Mieux vaut monter un dossier solide dans l’intervalle.
Dois-je viser 20 ou 25 ans ? 25 ans lisse la mensualité (utile sans relais). Si vous anticipez une rentrée d’épargne (vente, prime…), vous pourrez rembourser plus tôt.
Comment intégrer l’assurance ? Les banques raisonnent en taux d’effort assurance incluse. Faites aussi jouer la concurrence sur la délégation d’assurance pour gagner quelques dizaines d’euros par mois.
Lors d’un héritage, partager un bien immobilier peut vite se transformer en casse-tête. Entre indivision, tensions familiales et frais élevés, la vente n’est pas toujours la meilleure solution. L’échange immobilier, bien que méconnu, peut s’avérer une alternative simple, équitable et fiscalement intéressante.
1. Qu’est-ce que l’échange immobilier dans le cadre d’une succession ?
L’échange immobilier définitif est une opération juridique prévue par le Code civil (articles 1702 et suivants). Il consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier contre un autre bien immobilier, sans passer par une vente classique. Dans le cadre d’une succession, il permet à plusieurs héritiers ou ayants droit de réattribuer les biens du patrimoine en fonction de leurs besoins ou préférences, avec ou sans versement d’une soulte pour compenser les écarts de valeur.
Exemple simple : deux héritiers possèdent en indivision une maison familiale et un appartement en ville. Plutôt que de vendre les deux biens, ils décident de les échanger entre eux, chacun devenant propriétaire exclusif d’un bien.
2. Le cadre légal en France
L’échange immobilier est régi par :
Le Code civil : articles 1702 à 1707
Le Code général des impôts pour la fiscalité applicable (droits de mutation, exonérations spécifiques)
Le rôle obligatoire du notaire pour authentifier l’acte et assurer la sécurité juridique de l’opération.
Dans une succession, il peut intervenir :
Lors du partage amiable : avec accord de tous les héritiers
Lors de la sortie d’indivision : en cas de blocage, après médiation ou via le juge
3. Les avantages par rapport à la vente classique
a) Moins de frais
Dans un échange, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur du bien le plus élevé, et non sur la totalité des biens échangés. Cela réduit significativement les frais de notaire.
b) Rapidité
Pas de mise en vente publique ni de recherche d’acheteur. Les parties sont déjà identifiées.
c) Simplicité
Un seul acte notarié, une seule transaction.
d) Préservation du patrimoine familial
Permet de conserver les biens dans la famille plutôt que de les vendre à un tiers.
4. Quand l’échange est-il pertinent en succession ?
Sortir d’une indivision conflictuelle
Répartir équitablement des biens de nature différente (maison, appartement, terrain)
Limiter les frais de partage
Répondre à un besoin personnel (proximité géographique, taille du logement)
5. Points de vigilance
Estimation juste des biens : une expertise immobilière indépendante est recommandée pour éviter les litiges.
Soulte et fiscalité : si l’un des biens est plus cher, la différence est compensée par une soulte qui entraîne des droits de mutation supplémentaires.
Prêts en cours : si un bien est grevé d’un crédit, il faut obtenir l’accord de la banque.
“Dans de nombreuses successions, l’échange est la solution idéale. Elle évite les ventes forcées et les délais interminables. J’ai vu des familles éviter des années de blocage grâce à cette option.”
Tableau comparatif — Vente classique vs Échange en succession
Critère
Vente classique
Échange immobilier
Nombre d’actes notariés
2
1
Droits de mutation
Sur 100% du prix
Sur la valeur du bien le plus élevé
Délais
3 à 12 mois
1 à 3 mois
Recherche d’acquéreur
Oui
Non
Maintien du patrimoine
Non
Oui
FAQ
Q : Peut-on échanger un bien en succession si l’un des héritiers a un prêt immobilier ? R : Oui, mais il faut l’accord de la banque et parfois une renégociation du prêt.
Q : L’échange immobilier est-il possible entre un héritier et un tiers ? R : Oui, mais l’opération doit respecter les règles du partage successoral.
Q : Quels diagnostics sont obligatoires ? R : Les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb, etc.).
